11月即将结束，深圳楼市却交上了一份低于预期的答卷。上周（11月21-27日），深圳共3个新盘入市，还有一个新盘进行了递补选房。

其中，光明中心区的【深业颐瑞府】，有7套房源11月25日线下递补选房，按照此前的公证摇号顺序，递补选房顺序号为796-1220批。

宝安尖岗山【万科未来之光】11月27日入市，387批客户选416套住宅，项目官方数据显示，当日共卖了295套，去化约71%。

这个成绩在今年的大环境中是相当难得的，不过仍是意料之中，以价换量后，93%的认筹率，打个8折一点都不意外。

▲万科未来之光效果图，仅供参考

南山前海【万科瑧湾悦】11月27日入市，460批客户选321套住宅，项目官方数据显示，当日共卖了289套，去化约90%，揽金37.2亿，线上273套，线下16套。

这个结果虽然也很不错，但却低于预期了。

首先，这个住宅位于前海，往年都是入市一个“日光”一个。其次，这个新盘的认筹率达143%，即使打个8折也应该“日光”，但结果却去化9成，弃选率达4成。

芒果好房了解到，瑧湾悦被弃选的户型主要都是低楼层的房源，一方面景观视野相对较差，另一方面还要忍受一定的噪音。

▲万科臻湾悦展厅效果图

南山深圳湾【恒裕柏悦湾】11月22日入市，项目官方数据显示，截至开盘当天20点，累计销售576套。

主推1972套建面约36-77㎡公寓，备案均价8.5万/㎡，折后均价约7.2万/㎡，以及1384套建面约48-251㎡办公资产。

虽然整体去化并不高，但从绝对销售数量来看，576套的成绩已经很好了，毕竟是公寓，不是住宅。

▲柏悦湾效果图，仅供参考

另外，还有3个新盘将于本周入市。分别为：南山前海的【天健悦湾府】、龙岗平湖【融湖盛景花园】和坪山碧岭的【佳华沙湖广场】。

深圳东部新房，置业者会买账吗？让我们拭目以待！

ONE

天健悦湾府

认筹率约73%，前海住宅不香了？

芒果好房评楼：

11月27日，【天健悦湾府】公布了认筹名单，455批客户选626套房源，入围率约73%，打个8折，预计入市会卖5-6成。

这个结果出乎了很多人的预料，如果是在2020年前，完全无法想象。并不是说这个成绩不好，但是和前几年相比，确实相差甚远。

其实，这个新盘整体表现还是很不错的。

除了离地铁站稍微有点距离之外，周边的教育、商业、生态等配套都非常丰富，去宝中和桂湾CBD都很方便。

而且，前海核心板块新房中，价格也是目前最低的。如果是在2021年，妥妥的“日光盘”。详情可回顾：宝安新盘认筹93%，前海双子引热议，年末大戏再掀热浪？

但在今年，结果却不尽人意。

一方面，有之前海德园、招商玺等同类福利盘分流的缘故。另一方面，臻湾悦打折后，悦湾府的价格优势大大降低了。

再一方面，明年前海还有3个新盘计划入市，具体如下。

1、深业云海湾，预计将推637套住宅。建面约108-115-143-180㎡的3-4房，毛坯限均价9.2万/㎡，预计会带装修销售；

2、前海时代三期，预计将推806套住宅，建面约89-277㎡，均价参考二期尾盘，预计约11.3万/㎡。

3、招商前海玺，房源未曝光，预计将推建面约100-120-150㎡3-4房，毛坯限均价10.7万/㎡。

不少置业者认为，前海的上车门槛还没到底部，未来存在继续降低的可能性，可以等明年的3个前海新盘。

而且，明年这3个前海新盘，无论是位置、配套和品牌都不比今年的差。

芒果好房的建议是：不着急的置业者确实可以再等等，但如果着急，又遇到合适的新盘还是要果断选择，以免两头错失。

▲天健悦湾府效果图，仅供参考

TWO

融湖盛景花园

平湖大城10年收官之作

芒果好房评楼：

龙岗平湖【融湖盛景花园】11月25-30日i深圳登记，将于12月3日开盘，冻资10万，共备案825套住宅，建面约82-111㎡的3-4房，备案单价约4.06万/㎡起，备案均价约4.6万/㎡，总价约347万起，折后单价3.83万/㎡起。

项目的优点很明显：自成一城，周边的学校、商业等配套完善。

步行约700米就能到达2个地铁口，出行便利。建面约82㎡的户型能做到3房，在市场比较稀缺。折后单价在周边二手房价格中，具有一定优势。

不足之处就是周边以农民房和工厂为主，居住环境一般。而且，不远就是火车轨道，或有一定的噪音影响，比较适合平湖本地上班或生活在置业者。

▲融湖盛景花园效果图，仅供参考

项目介绍：

融湖盛景花园位于龙岗区平湖街道辅城坳社区，平吉大道与平龙路交汇处西南侧，是融湖中心城五期，也是融湖中心城的收官之作。

项目总建面约27.03万㎡，其中住宅约18.47万㎡，商业约1.17万㎡，幼儿园学校约2700㎡，另有部分基础配套设施等。

项目由13座建筑组成，其中1栋1-5单元、2栋1-4单元、3栋、4栋1-2单元为31-33层高的住宅楼，5栋为3层高的幼儿园教学楼。

项目周边配套：

●地铁：10号线平湖站、禾花站。

●商业：华盛奥特莱斯、顺平商业中心、众鑫商业城。

●学校：自带幼儿园、信德学校、平南学校。（提示：有关于学区的具体划分派位，以当年教育局公示为准）

▲融湖盛景花园效果图，仅供参考

THREE

佳华沙湖广场

坪山碧岭大城首期，自带8万㎡商业

芒果好房评楼：

坪山碧岭的【佳华沙湖广场】11月26-28日i深圳登记，12月3日开盘，网友爆料入市更有额外惊喜折扣，首推3栋一、二单元及4栋的693套住宅，建面约68-118㎡的3-4房，备案均价3.92万/㎡，备案单价约3.43万/㎡起。

项目的优点：同样是自成一城，周边的学校、商业等配套完善，还有坪山河景观。

步行约700米就能到达地铁14号线锦龙站，地铁出行便利。规划约8万㎡商业将成板块内的标杆，户型也比较实用，建面约68㎡的户型能做到3房。

不足之处就是商业及教育配套兑现还需要一定时间。而且临近坪山大道，或有一定的噪音影响。另外，坪山中心区还有不少新盘在售或待售，沙湖广场的价格优势不大。

▲佳华沙湖广场效果图，仅供参考

项目介绍：

项目位于坪山大道与锦龙大道交汇处西北角，总建面约62万㎡，涵盖住宅、公寓、办公、幼儿园、商业等多元业态，是沙湖新城的组成部分。

佳华沙湖广场共规划10栋超高层住宅+1栋超高层办公+公寓+8万㎡商业，共2801户，容积率5.21。

项目周边配套：

●地铁：14号线锦龙站。

●商业：自身规划的8万㎡商业、天虹商场（坪山店）。

●学校：自带的幼儿园，旁边规划的九年制公办学校、坪山中山中学、坪山高级中学。（提示：有关于学区的具体划分派位，以当年教育局公示为准）

▲佳华沙湖广场效果图，仅供参考