有香蜜湖做靠山，安托山能成功上位吗？

10年前，几乎所有深圳有钱人都想拥有一套香蜜湖的房子，主要因为它的三个优势：最核心的位置、绝对的景观资产和一流的教育资源。但随着深圳中心不断西移，深圳湾慢慢成了新豪宅板块，深圳这个神奇的城市已然瓦解了李嘉诚的“唯一地段论”。

But，虽说深圳湾崛起，但仍无法取代香蜜湖的老牌地位。尤其是对于从小在香蜜湖长大的新贵们，他们不太喜欢那填海填出来的湾区，香蜜湖虽然是旧了些，但住得舒服，学位好，公园多，交通和购物都很方便。论居家，真的没什么理由要搬走。福田的深二代们也都到了当爹妈的年纪，想要住新房子，又不想离父母太远，就不得不把目光转向夹杂在两个豪宅片区中的安托山。

安托山究竟是否具备新豪宅血统？

01安托山位置极佳

东接香蜜湖、南临农科车公庙、西近华侨城、北靠塘朗山，周边被多个公园及高端产业带所包围，可算得上是出则繁华，入则静谧。

02周边自然资源多

靠近塘朗山公园、花卉园博园等地，市级生态廊道，安托山被众多公园环，而且自带超大的安托山公园。

安托山文博公园

规划为建设总建筑面积16.5万平方米、超过30座公益博物馆的博物馆群。

（△安托山公园效果图）

福田群众文化中心

位于安托山六路与侨香三道交汇处西北侧，占地面积约1.06万㎡。（具体位置见图则）

且在今年3月份已经取得了规划许可证，相信很快就可以投入使用。它主要建设内容包括：剧院、展览厅、图书馆、文化配套和幼儿园等。

具体规划如下：

（△群众文化广场效果图）

03一流的学区

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红岭实验

去年秋季，安托山片区多了一所网红学校—红岭实验小学（原名安托山小学），这是红岭教育集团旗下的首所小学，也是福田区政府与万科集团合作共建的学校。

2

深国交

此外，深国交安托山新校区启用已拉开序幕，选址就在安托山（详细地址看法定图则）。

我们都知道深国交每年都吸引很多全国各地及海外的孩子报考，去年报考深国交的考生近3000人数左右，而深国交只招收256人，相当于每个孩子只有8.5%的几率考上。

3

侨安小学

侨安小学是福田安托山片区规划新建的一所公立小学，位于国际交流学校旁边，合正安托山和侨香公馆正对面，24班，目前属于哪个教育集团还未公布。学校占地面积为8754.26㎡，总建筑面积16827㎡。

（△侨安小学效果图）

4

深高级

深圳高级中学中心校区就不用介绍了吧，看两组数据就够了。

侨安小学，加上红岭实验，深康小学，附近还有深国交，深高级以及不远处的红岭中学，安托山片区未来将有三所小学，三个高中，教育资源应该够了。

整体来看，安托山的规划还是不错的，但毕竟安托山有“前车之鉴”——安托山公园工程被拖了十几年，所以等片区完善好到底需要多久，就需要打个问号了。

“网红”万科瑧山府值吗？

近两年安托山区域出了很多网红盘，主要因为安托山片区规划比较好，没什么旧改，基本都是空地，新盘如雨后春笋般涌现。瑧山府，天健公馆、安峦公馆、锦庐花园等都是开盘卖的比较火的次新盘，尤其是瑧山府：

最近大V去看了福田安托山的万科瑧山府，简洁明说，在福田，3000-4000万，200平以上大平层，次新且品质好、带好学位的改善居住，目前最好的选择就是瑧山府。

1、香蜜湖安托山片区，是目前福田最新的豪宅区；

2、深圳一档学位：红岭小学学位和深圳高级中学初中部学位；

3、配套非常齐全，适合高端居家人群：山姆会员店，印力中心（前深国投广场），瑧山府三期自带集中商业；

4、交通很方便，地铁2、7号线交汇站——安托山站，大约300米，上北环大道也方便；

5、综合素质高，精装修质量好，万科最高端系列物业服务标准，也是刚交楼的次新盘。

因为看过华润城，所以不自觉的会拿华润和万科物业对比，瑧山府系列是万科最高档次的物业。物管每次只允许一批最多2个人进小区看房，且进小区不仅要扫健康码还要做笔录，填写身份证和手机号码，如此严格的进出管控，可以看出小区安全系数很高。另外跟润府一样，每栋楼下面都配有一个独立管家，而且这位管家对房子的熟悉程度相当高，跟华润城物业唯一的区别可能就是——这的物业管家都是男性，华润城的是美女居多（气质佳）。

01楼栋排布和景观

（△楼栋分布图）

其实整个瑧山府的采光都很好，而且因为是错位排布所以基本不存在内部楼栋之间的对视问题，而且楼间距也很宽。

南侧：6栋和9栋与对面的锦庐花园和香蜜府仅一路之隔，而且南向建筑较为密集，景观就略差。1、2、3、4栋南向看花园。

（△南边）

北面地块未来规划是建设“安托山总部研究大厦”，该大厦楼高最高39层，预计北向的山景也会被遮挡。

（△北向）

东侧是政府的低矮楼，所以视野比较开阔，高楼层可以看到公园。

（△东面）

西侧是海德园，未来海德园也是超高楼，所以看安托山公园的话也会有遮挡。

（△西向）

（△西南向）

整体而言，瑧山府的景观真的很一般。

关于噪声问题，说实话整个看房过程并没有感觉到噪音很大，反而觉得挺安静，而且我们也是下午4点多去看的房子，北面的噪音大多被安托山大厦挡住了，并且距离北环还是有一段距离的，再加上隔音玻璃，就基本听不到车流带来的噪声。

02园林设计及公共空间

瑧山府的园林和新天鹅堡7期的园林有些类似，大多是草坪和低矮树木，都采用了“风雨连廊”。深圳一年四季有三分之二的时间都像夏天，夏季雨水充沛。夏天去看房子真的特别热，所以有了这个连廊，回家路上舒服多了，不用怕大太阳或突然下雨。当然不仅实用，连廊也是室内外景观空间的一个过渡，将建筑、景观、室内融为一体，显得整体空间很有流动感和归属感。

（△风雨连廊）

让我印象最深刻的还是儿童游乐区，目前为止我还没有看到哪个小区花园带儿童攀岩设施——西式的儿童体育设施，地面铺的是防摔的软地胶，就算孩子摔倒了也不怕。

入户大堂装修也很简约时尚，的确是年轻人喜欢的风格，房间的精装也沿用了同样的风格，乍一看跟润府装修如出一辙，一问原来是出自同一个设计团队。

从公共空间的整体打造来看，瑧山府品质比较高，一路都忍不住想拍照。

03户型设计

万科瑧山府一二期的户型非常简单，全部是200平以上的大平层，只有230㎡和240㎡的两种户型结构。它最大的优势就是采光非常好，基本都是大落地窗；实用率大约是80%，跟恒二当然没办法比，但目前市面上新房/次新房的实用率普遍都在70%-80%之间。

1

230㎡的四房

（△230㎡3+1房一厅三卫+佣人房套间）

230㎡的户型最大的优点就是整体动静分离，客餐厅厨房和寝室分离；采光很好，大横客厅两面采光，房间都有超大飘窗；卧室朝向好，三个卧室都是南向，只有一个小书房是东西向的，客厅是西北向或东北向；双套房设计，客厅和主卧空间比较大，客厅有约74㎡，主卧有30多平。

但是有个问题，因为一层都是两户，且是对称户型，所以一户客厅朝东，另一户客厅朝西。而且户型不是通透型的，走廊有些浪费面积。

2

240㎡的四房

（△240㎡四房两厅三卫+工人房套间）

240平的户型，比230㎡略好，朝向更好，都是南向，且南北通透；整体户型三面采光；主卧更奢侈，主卧洗手间+衣帽间+卧室≈50㎡，也是双套房设计，而且老人房跟主人区分离，大家干扰比较小；

此户型比较个性化地方就是，客餐厅分离，客厅很大也有71㎡，餐厅约有21㎡，而且带中西厨。

这个户型最大的槽点就是，客餐厅中间因为夹了个主人房的衣帽间，而且不可改动，所以导致整体走廊略长，有些浪费面积，不过客餐厅中间那段空间倒可作为入户花园使用，放个鞋柜之类的。

最后小结一下：

目前，瑧山府挂盘的9栋230㎡9楼西向户型3400万，2栋240㎡的29楼报价3600万，平均单价14.7-15万/㎡。

安托山其他几个小区，基本都是以小户型为主，200㎡以上的在售几乎没有，当然如果只是想买个经济一点的四房，也可以选择安峦公馆。

不过这两个小区其实有本质区别，因为万科瑧山府比较纯粹，都是200多的大户型，品质感更高（车位比接近1:2，3梯2户，几乎都是豪宅标准），精装修品质也更好，风格明亮受年轻人欢迎，瑧山府的飘窗台使用的石材是耐高温的，长时间晒太阳摸上去都是凉的；买这里的基本都是高端换房客户，小区的人群就更高素质一些。

当然天健物业不错，但是万科知名度更高（万科被收购之后变相成了国企）。另外安峦公馆虽然更靠地铁，但是地铁口人流量超大所以也会比较嘈杂，而瑧山府与地铁站有一段恰到好处的距离，会更安静一些。虽然看着安峦公馆总价更低，但其实它186㎡的四房单价和瑧山府差不多，都是15万出头。所以瑧山府，还是有上升空间的。

对比华润城，万科瑧山府的确更舒适，密度也没那么高，附近写字楼也少，整个片区居住氛围更浓，随着安托山的配套逐步完善，相信还是比较有前景的。而对比华侨城，香蜜湖的学位更好，这也是华侨城没落的根本原因。

而且这个价位（3000-4000万）在湾区也没有太多选择（湾区好房源太少了）。

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