年关逼近，深圳楼市好像比往常沉默，无论是新盘和二手，没有什么大新闻。
在沉寂的深圳一二手房市场下，一套法拍掀起了一小片波澜。
01
比指导价还便宜的豪宅法拍
1月18号上午，半岛城邦二期6栋一套44楼的房子开始拍卖，17位富豪报名角逐，在50次竞价，31次延时后，一位买家最终以1498万拿下这套蛇口豪宅。
深圳千万级法拍案例大家估计已经看腻，对1498万这个数字，估计没有什么概念，但多算一下单价，再联系这个小区和户型，你会非常震惊。
这套法拍房是2套80多平合成的双拼房，总面积在172平，成交单价约8.7万/平。
8.7万，比二期官方给出的指导单价10.15万还便宜近1.5万，比星海名城的成交单价还低。
何况它地处蛇口滨海豪宅带，在半岛城邦，还是头牌海景…
更值得注意的是，这是二拍，不是一拍。
早在12月24号，这套房就已经被公示拍卖了，当时评估价为1753万，起拍价为1402万，3人报名，526人设置了提醒，2万多人围观，加价幅度约为7万元，但是没有一个人出价，所以这套房以流拍告终。
这说明，在最初那批报名的买家眼里，这套房是不值1402万，或者说不值1402万+的。
而本月18号，这套房再度进入法拍市场，这一次的起拍价为1122万，下降了280万，加价幅度约为5.6万，新增了14个人报名，最终成交价比一拍起拍价高96万。
02
8.7w/㎡，真的捡大漏了吗？
豪宅用脚投票，这套房为什么市场认可度这么低呢？
我们先对比历史成交数据。
同样是法拍市场，去年6月，半岛城邦二期还成交了一套176平法拍房，成交价是1319万，单价7.5万/平，比这套还低1.5万/平。
而二手房市场，去年10月，半岛城邦二期成交了一套双拼170平4房，成交价是1650万，单价约9.5万/平，仅仅比这套高0.8万/平。
二手房与法拍房的价格差距都不算大，这说明，症结不在法拍，还是产品的问题。
总的来说，双拼占比高、景观与一三期差距过大、容积率过高，是半岛城邦二期在市场不占优势的主要原因。
而且，半岛城邦二期的户型大多设计一般，与国人偏好有差距，比如实用率一般，阳台面积偏小，凸窗设计影响采光
而这套法拍房的户型，算半岛城邦二期中户型实用率相对较高的。
原业主将主卧旁边的次卧改成衣帽间，以增加主卧的私享空间，设计成了大三房，装修、视野和楼层都没有太大的吐槽点。
这套房之所以能让17位买家为之竞争，我相信大家是看中了房子的景观、户型以及所处的豪宅地段。
但是最后8.7万/平的成交单价，值不值呢？肯定是值得的，对于自住买家来说，8.7万的单价就能在蛇口滨海豪宅带拥有一套大四房，真香。
不过要真说买家捡了多大漏？不一定。
从价格上看，这套法拍与二手同户型最近一套成交总价差152万，单价差0.8万/平，差距不算太大，在市场下行阶段，半岛城邦二期的二手房市场价再创新低也不是不可能。
其次，从价值上看，715新政后，房票异常珍贵，因此导致了同一个小区，同样的配套，双拼房与单证的差距非常之大，双拼房在市场上的流通非常困难，2021年深圳湾双拼房成交量屈指可数。
那么，一套品质一般的双拼大户型豪宅，未来会有谁来接手呢?
当然，我们也不是说双拼房是地雷碰不得，毕竟它的价格优势是无以比拟的。
只是，我们建议要入手双拼房的朋友，在预算范围内，一定要着重考虑两个因素，小区品质要高，户型面积要大，这样多年后转手的话才不至于太被动。
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