问：你好，十三老师：纯投资一套低总价约300万+的1房小户型，1、龙华上河坊、蛇口栖游家园、碧海广兴源圣拿威这几个盘请老师从投资角度分析一下。2、从片区选择来说是南油老房还是碧海西乡次新房？3、老师有什么盘推荐？

答：你好，感谢赞赏！上河坊卖与核心区的距离、卖学位。栖游家园分平层、复式和30平左右的小户型。有一定价值的只有平层正常的两房、三房，价格8.5万起，少数优质户型10万左右。优势是:地铁近、次新、带花园。劣势是:周围环境差、学位差。圣拿威要看价格，上一轮涨幅中溢价比较多了，如果能淘到9折笋，还是可以考虑入手的。这几个盘的排序是上河坊栖游家园=圣拿威从目前市场的交易偏好来看，南头虽然是价格洼地，但涨幅也整体弱于南山其他版块，跟它们的整体面貌、楼盘品质有很大关系，新移民宁愿选择更远更新、居住环境更好的楼盘，不太愿意去接盘南头南油的老大楼和楼梯房。

问：老师好！今年特区40周年大礼包，外界猜测凤岗可能并入深圳，四季花城，大运城邦，是否适合投资？

答：凤岗靠传闻卖房，一群底层中介的狂欢。深圳还有很多潜力地段，东莞暂时不入眼。

问：退休生活，2000万左右，不贷款。

问：十三老师您好，想为投资沙井海岸城项目做准备，咨询下房票问题。本人和父母都是深户，我36岁，年收入30万。父亲65，母亲60。因为目前住房是三拼三本证，我2套，母亲1套，均红本在手，手上现金100w。如何腾出房票买房、如何贷款最佳？求指教

答：你好，建议父母婚内更名，把房产都过户到母亲名下，腾出父亲的房票买父亲65岁，还可以找渠道做接力贷

问：你好！预算500万左右的总价，纯投资。投资周期5年，请问可以买哪个楼盘？已有一套房在名下。爱人名下没有房产。

答：你好，新盘首选华润城，天健天娇1100-1600可以考虑的参考选筹：【宝中】天健时尚，西岸官邸，金泓凯旋城，宏发领域，天悦龙庭、西城上筑，第五大道、幸福海岸等【前海南片区】（南海中学）：鼎太丰华四期，诺德假日，阳光玫瑰园【科技园】科苑学里（文华）、华润润玺四期新盘（科华），阳光带滨海城（南外高新），海怡东方花园（南外高新）【前海自贸区】前海时代，招商领玺、颐湾府（目前已没有了）【蛇口】半岛城邦四期五期新盘（南外滨海），南海玫瑰园（育才太子湾）【后海】蔚蓝海岸二期（北师大），后海理想雅园、海境界（育才）漾日湾畔（南二外），太古城南（深圳湾），海怡湾（深圳湾）【后海总部基地】红树西岸、中信红树湾（少量2房户型）【华侨城】香山美墅（南二实验），新天鹅堡（南二实验）【香蜜湖】合正香蜜原著、香格丽苑、翠海花园

问：老师，您好，我现在有260万，想买总价在460的房（还有其它房贷），罗湖田贝有套三室自住红本在手，小孩上高中，三个月看房历程如下第一阶段：主要看坪山沙湖、大运和龙中的，因公司五年后搬到宝龙工业园。大运和龙中的大三房超出预算，小三房不太想买，只有金地龙城中央、满京华喜悦里、恒裕珑城、沙湖地铁站周边的房子较大较新，不知是否可买？买哪个小区？第二阶段：因很多专家都讲投住分离要买市中心，罗湖看了湖贝湖贝站和黄贝岭站周边较新的盘。第三阶段：福田在网上看未实地考察，想买在华强南皇岗和保税区，比较中意的盘有皇御苑、京基御景华城金地名津高发城驰苑嘉汇新城。请老师指点，谢谢！

答：您好，感谢大额赞赏！湖贝旧改声势浩大，湖贝塔也规划建设国内第一高楼，并且传闻湖贝地下预留了高铁站的建设空间，华润会长期、持续投入，一旦湖贝塔建成，罗湖会有“王者归来”的感觉，旧改后新建的住宅也一定是天价，因为新盘在罗湖是极度稀缺的。但存在几个大问题：一、旧改周期超长二、螺岭系生员超载三、湖贝旧改片区就读的是湖贝小学四、未来一手盘临深南东路，对后面腹地的二手房价格拉动有限短期内来看，如果你只有少量的资金，小孩要读螺岭，华隆园是个好选择，但中长期来看，罗湖还是会跑输大市的。优势资源是跟着钱和人走的，罗湖除了学区房，其他的楼盘都跑输大势。虽然等湖贝旧改完成后，湖贝、黄贝岭片区，可能又崛起，但是一个片区的兴衰要二十年，一个城市的轮回可能要百年，不确定性太大，我们等不起。龙岗中心城未来潜力不如大运板块。如果想买龙岗不跑输，推荐购买龙岗两个学区房：深中龙初、龙岗外国语对应楼盘：招商依山郡、壹锦园、万科翰邻城绿景大公馆、阳光天健城、中森双子座、奥林华府投住分离指的是把资金投到未来升值潜力更大的板块，这几个板块投资潜力排序：312

问：老师您好:深圳首套3成，可付120~130w最近有在看龙岗的一二手房#二手:目前只看了3号大芬附近:1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。2）鸿荣源•尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。【二手的只看了以上两个】一手:看了（京基•御景半山）…旁边的还有一个盘我就不说了。整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地•悦山湖）没进去看。望先生给予建议

问：专家你好，最近2个月一直在看你的文章，收获不少，非常感谢这次，需要向你请教购房的方案我家里在蛇口有一套育才二小二中的学位房，600万左右，无欠款。目前手上有800万左右的现金，每个月，可以承受5万的月供。最近，我想买房继续投资，自己规划的方案是：1、买一套南外高新的两房，1300万。再买一套500万以内的两房2、买一套南外高新\/南二外的1800万左右的3+1房子3、买一套招商海月3期的三房1350万，再买一套450万的两房请教专家，我这样的规划方式，是否正确？你这样的高手会推荐怎样的选择？谢谢啦。

答：你好，感谢赞赏！倾向方案1南山的学位：南外系（大冲、科华、文华、高新），南二外系（海德），南实系（园丁、麒麟、南海），育才系这两年在走下坡路，照着学校去找。高新一带价格和品质都是匹配的，需要花精力淘笋。

问：老师您好，目前自住一套两房房子位于布吉楼盘为信义假日名城逸翠园，因宝宝出生想把房子卖掉置换一套三房以上的，夫妻二人年收入50万，手上有现金100万，因夫妻二人在福田上班，比较纠结是买在福田还是在目前生活圈置换，在福田就教学质量来说还是比龙岗要好但好一点的房子房价都较为高，请老师给点建议

答：你好，布吉是补涨区域，信义假日名城在布吉是领涨盘，跑赢布吉其它盘没有问题，但是跑赢大盘还有很大的差距。考虑学区和未来升值潜力，可以换到福田。总价控制在600左右，东部没有好学校。好学校都集中在关内，学区稍微好点的可以在罗湖和福田保税区想各方面都兼顾，可以考虑一下3个板块：1.福田：600在福田想要兼顾学位、投资和住家还是蛮困难的，福田一类名校单价普遍在10-15万，楼龄大多15-20年。福外南属于福田二类，保税区均价7-8万，600还能选到三房，算是住家和学区比较均衡的选择。福保片区本是福田多年洼地，但18年3号线南延线通车和福田外国语南校区建成，两项重大利好加持，完成了一次房价暴击，从五万多直升到七万多，但将来如果没有重大利好的刺激，福保仍然是福田的弱势片区，会一直处于跟涨的状态。但如果是自住，又想兼顾学位，福保也是一个不错的选择。2.宝安从学位价值来讲，宝安实验近年都在宝安前三的位置，比南山文理要高，原因也是宝安实验囊括了宝安中心非常优质的楼盘：熙龙湾二期、凯旋城和西岸观邸，将来还有几个已经是现楼的高端盘入市，因此宝安中心带宝安实验的几个盘，是绝对的投资大热点。但一街之隔的翻身-宝安实验学区就尴尬了一点，是很多刚需家庭想上学的低成本选择。另外沙井的海岸城也是一个不错的选择。3.龙华推荐2个盘金地上塘道学校：深圳龙华实验小学中学学位价格：单价6万未来利好：红山辐射区域（热点板块）潜龙曼海宁花园品质过硬，交通和商业配套差，在龙胜地铁站和上塘地铁站中间地带，离两个地铁站都有500米距离。南北两区共14栋楼，容积率3，户型基本南北向通透，带入户花园河南煤老板开发，2010年5月开盘，当时周围的水榭春天2.1万，特发和平里1.9万，该盘2.4万，2013年交房，仍然有一半未卖完。时间过去5年，我们用现在的价格总结，不是一手开盘卖的高未来二手市场卖的价格就高，二手市场是一个综合的较量，环境、容积率、绿化率、户型、商业配套、交通平均分高者得胜。

问：十三老师您好，看了您的一些大作和回复，觉得您很专业，特来请教。本人目前外地工作，小朋友外地读书一年级（省一级），户口在深圳，未来几年也有可能回深圳，所以刚刚出手了坂田的房子，一个房本。加上手上现金一共600w左右，年入100w。想买个投资+自住+学位的房子。看了太古城南小户型，香蜜湖的特发小区、嘉隆星苑、天然居。香诗美林、越海家园就便宜些，但学位不好，您有什么推荐？去年年末涨价厉害，这几个盘都涨价很多，加上目前经济大势不好，是该等等还是可以现在入手？多谢

答：个人还是倾向于太古城，买一个高总价区域的低总价盘，涨幅不担心太古城南优点1.深圳湾地段、地铁口物业2.车位充足、周围环境好3.楼下有商业（宝能city）4.小户型、单价低、总价低5.深圳湾学位缺点1.小空中花园、小游泳池2.没景观（南朝向看楼、北朝向看街道）3.楼间距低、2梯6户、2梯8户，居住密集4.品质相对附近吉祥龙、曦湾天馥都要差一些5.户型一般小区投资自住都可以，刚需户型涨幅可以，优点好转手。现在入手需要淘笋，不用太着急。

问：老师，我想请问一下，龙岸花园怎么样，能否分析一下这个盘，现在上车是否合适？

答：你好，龙岸花园是个别墅花园社区，环境是没得说的，不过总价有点高。小区基本都是别墅和大户型的双拼，名额限制毕竟严重，加上周边缺乏商业，自住一般。板块内有更适合投资的盘。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。