一位房市行家谈当下北京房市内情，如何买保值房规避跌价房
金九银十后，我就和客户说过了，如今北京房产市场已经分化，楼市就像股市，呈现七跌二平一涨态势。
房子或涨或降看品质
好地段高品质新房在涨，好地段一般品质小区持平，地段差小区差的肯定在跌。
目前，北京70%都是2000年前的老房子，这类除了强学区，剩下的只会跌。而20%是2000-2010年房，这类主要是塔楼，如果位置好，比如在东城西城区，价格还可以支撑几年，剩下10%是2010年后，其中真正有价值的是四环内2015年的次新小区或者品质豪宅，这才是未来主流的房子，升值空间大。
丰台南三南四之间老破房居多，如果是房龄新的2010年之后的，单价还不便宜。综合来说，如果你在丰台买老破房，品质也一般，没什么意义，也不占学区，还不如买西城的老房子呢。如果在该区你买次新的，单价还不便宜，还不如买大兴的，所以综合来看。你要买丰台房，主要选的区域是六里桥，玉泉营、丰台科技园儿这三个板块儿，因为丰台主要承接的是西城跟海淀的外溢。现在19号线通车了，所以说如果在西城上班，坐19号线直接到大兴反而更方便。
购买稀缺房尤为重要
出了南二环就是丰台，北京南向到新宫这一块，买老旧房没什么意思。这里面有个逻辑，就是西城的老房子不是不能买，是看看价格合不合适，你买西城八几年的房子，我100%不建议，九五年之前的我都不建议，如果现在买西城零几年的房子，这个是完全可以的，因为零几年在西城属于一个比较稀缺。我们可以筛选，有两居的可能有1000套至2000套，如果你选九五年之后建成的的，可能就剩下700，800套，如果选2000年之后建成的，可能就只有100多套，这就是一个稀缺性。房子是在更新换代，但是它分区域，在西城2000年之后建成的就属于稀缺。丰台可能2010年之后建成的才是稀缺，不管买哪儿房子，他一定是稀缺的。
房子都有适合不同人群
总结一句话，就是你买的这个小区一定是在这个片区内，甚至更大的范围内是稀缺的。比如我有客户孩子在德胜上学，他现在住的是两居，住不开了。他想把亦庄的房子卖了，再把这个德胜房子再卖了，然后换一个三居，预算是两千万算很高了，但是如果放在西城，他想选一个2000、2010年之后建成的三居他反而够不着。在西城，你想选个2010年之后建成，还要是金融街，德胜，月坛这三个片区的三居房，你得需要三千万以上，也就是说房子有它适合它的人群，但房子一定是稀缺很重要。
什么样房子属于保值？
谈到稀缺性房，宣武门那块儿的大概加起来有个2000套左右，但是我把条件设置了一下，2000年之后建成的，400到800万之间，两居的，你看一下就基本没什么房源了，这就是稀缺性，你觉得西城房子很多同样是老房子，但是如果选2000年之后建成的。反到没什么房了，所以说这种房子后期它肯定是保值的，如果你买八几年的房子，我不建议买。
不管在哪买房，一定要房龄新，只不过西城老房子多，2000年后建成的房子就不多，别的区像大兴丰台，至少2012后的才算次新。在西城再使劲选户型都一般。只能从房龄上找新的，对口学校上找相对来说能直升的。如果注重品质，还是买大兴区合适，居住品质高的不是一点半点。
三环外居住属性要拉满
三环外的购买逻辑，除了房龄新（2010年后）之外，户型好，最主要是小区品质高，居住属性拉满，再有对应的名校分校，价格要购买有相对地位的。
五棵松也是主打学区，那边的客户如果想住的好点，也是从丰台和石景山选房。
如果兼顾建国门外，那基本就两种方案，西城的广安门外，陶白和朝阳太阳宫，三元桥，这几个主要是学区。而2000年左右建成，朝阳的成寿寺的星光里、中海风情苑、香克林，居住品质稍好些。
好房子天生就有金融属性，市场不好的时候抗跌，市场好转时会率先反弹，成了整个北京的价格风向标。
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