首先我想和大家声明一个观点：楼盘登记超过1:2不代表就非常受客户欢迎，最终还是看去化网签。

（1）他这次本身就只先放大户型的只有270套。前海这几年来也没有特别好的项目（仅一个深业云海湾卖的好据说还很多人没买到）积累了不少的客户，现在除了前海招商臻玺，没什么太多选择。所以是货量少叠加目前没有太多选择的原因。

有些楼盘货量600多套，客户登记入围也是500多套，入围比1:0.9看似数据差，其实客户都是一下子多，入围人数是一样的。

这也就是为什么现在很多楼盘喜欢一栋一栋拿证，因为货量越少，对比一样的客户量，数据越好。

（2）深铁这次营销和定价做的是很明智的，在当下低迷的市场，叠加这么差的户型，把价格做到了9万多，对比周边二手和新房价格优势位置核心。

（3）前海的几个项目基本入围都在300以上，最终去化率和选房都会打折扣，会有部分弃选。当然我并不是说这盘不好，只是想说让大家理性看到而已，后面聊回正题。

整个前海的介绍分为一期二期三期规划，并且前两期销量都特别好。

前海时代一期-国际都荟2014年11月首发前海时代一期-国际都荟一期共5栋，总高27层，124-132㎡三房，79-89㎡的两房，49㎡一房。开盘推675套房源，均价4.2万/㎡，吸引了近2000人现场抢房。

二手128平的户型

前海时代二期-CEO公馆2015年12月，二期首推上市，其主力面积140-255㎡户型，一梯两户大户型，11层的小高层。备案价区间在6.5-9.8万/㎡，550套房源当天售罄。

2021年3月，前海时代二期20套尾盘低调开卖，面积在128-254㎡之间，单价区间在8.74-11.05万元/㎡，总价区间在1330万-2803万元/套。

二手174平

从一期和二期的户型来看，对比三期的户型真是强太多倍了，不仅方正，还南北透通的多，并且过道没浪费什么面积。

一期成交小面积的偏多，二期成交大面积为主，成交周期长，并且笋盘价格存在倒挂，但是没什么意义，价格和趋势是在不断变化的，并且目前行情还在下潜。

这次三期前海时代御海府已经公布的备案价来看，8.4万/㎡-11.3万/㎡，均价约9.9万/㎡，总价来区分1600-2800万。

参考周边二手房比如前海时代一期成交单价约11.5万/㎡，前海时代二期ceo公馆单价约13万/㎡，参考同片区的新房比如深业云海湾、天健悦湾府、限价9.2万，对比壹湾臻邸。

本次推出的面积段是189-251㎡，都是一层两户的豪宅搭配，对于同一户型不同楼层的差价就显得很大，低楼层和高楼层差将近3万/平，这就有点强拉硬拽了把自己往豪宅品种去溢价了。前海时代三期是否真的可以成为类似深圳湾、香蜜湖、华侨城那样的豪宅定位，现在并不确定，反而有点向福田中心区、宝安中心区的方向去发展，在众多写字楼里面我认为是盖不出豪宅来的，但是可以更商务和便捷化。参考福田中心区的星河国际、中海华庭、城中雅苑的周边配套和发展历程，前海时代真的越看越像。

02/前海时代三期户型详解

即将开盘的桂湾新盘，预计将在三年后交楼。本批次开盘售卖的是靠主干道（滨海大道）的55、56、57、60栋，推出的户型面积在189-247平之间，为纯粹的大户型社区。

该小区总户数608套，本次推出270套，车位比1:2.7，绿化率大于30%。

小区容积率高达4.52，位于东南、西南端头的56、60两栋总层数30层左右，55、57两栋总层数45左右，还没计划开盘的几栋楼层更高。

189-193平4房3卫‍

实用面积132平左右，中楼层套内单价13.6万56、60两栋均为188-192平的四房。

56栋面积段为188平，位于西南端头的十字路口位置，西南向看桂湾公园，会受到滨海大道和梦海大道的噪音影响较大。60栋面积段为192平，位于东南端头位置，也会受到滨海大道的噪音干扰。朝向正南，看桂湾公园。‍‍‍均为两梯两户，独门独户。

户型缺陷非常明显。手枪形的户型设计，进门就是一堵墙，不能做到经典大平层那样通透。户型使用率也比较低，仅有70%-72%，两个次卧比较小，仅有10平米。

厨房位于中间位置，对于很多注重风水的客户来说，“火烧心”影响家庭风水，是比较忌讳的。价格方面，56栋是本次开盘价最低的一栋，1607万即可上车，中楼层价格则差不多在1800万。60栋最低1626万，中楼层价格1850万。

211-213平4房3卫

实用面积147平左右，中楼层套内单价14.28万分布于55栋和57栋，三梯两户，独门独户外带一客梯。55栋02户型为213平四房，朝向西南，57栋01户型为211平四房，朝向东南，看桂湾公园。‍

‍‍户型格局则与192平相似，优缺点也类似。该户型低楼层最低价1771万，中楼层2100万左右。

249-251平4房3卫

实用面积174平左右，中楼层套内单价14.9万分布于55栋和57栋，三梯两户，独门独户外带一客梯。55栋01户型为251平四房，朝向西南，57栋02户型为249平四房，朝向东南，视野无遮挡，看桂湾公园。该户型低楼层最低价2152万，中楼层2600万左右。

位置这么好，加上价格便宜就值得上车么？

均价是9万多，可是附近楼盘深业云海湾和，招商臻玺使用率都是76%和77%，相差5%-6%的使用率，还不算实际套内面积，看着户型图墙体结构和厚度预计实测面积又要打折扣，按套内面积算也去到11万左右。

我估计买这个盘的都有不少投资客，因为手上的钱不知道放哪里，毕竟基金、股票都有比较大的不确定性，比较难找到更稳健的方式。

虽然价格便宜，但交楼时间比较长，拿到房产证到可以卖差不多是要锁定6-8年的时间。

对于买豪宅投资的客户，还是买在大家的共识里会更加的安全，目前深圳豪宅共识的三大区域是：香蜜湖、华侨城、深圳湾。

其他的区域都只能说是边边角角的存在，形成不了共识，资金就不容易汇聚起来。

自住属性方面我在这里不过多的展开，关于买前海时代三期自住属性我只想说：目前新房的使用率是很低的，虽然建筑面积有250平，套内只有180平，使用率71%已经非常低了，而且还不方正，利用起来更加不方便。如果能接受这个条件，然后学位也暂时不考虑，也喜欢偏商务化的居住氛围，这个盘是可以考虑的，毕竟价格的确很亲民。

近一点的是宝中的壹方中心，壹方中心的商业是前海人流量最大的综合体，也是宝中片区10年内都是最好的小区，壹方中心未来有海天学校的加持，使用率也比较高，在位置相当的情况下，目前壹方城的价格大概13万/㎡左右。

远一点我们对比下深圳湾的片区，3000万左右价位段在深圳湾大部分双拼海景房都可以买得到，面积段177平左右，虽然没有前海时代三期面积大，但是户型设计、地段和配套绝不输前海时代三期，并且已经所见即所得，不用担心出现意外。

估计中低楼层会先卖完，高楼层因为高总价，有不少人还是不愿意选，总之买这里买得越贵，就会站岗越久；如果按照投资的交付来说89平会更具有性价比，一来是3房客户群体多总价低，户型更好。二来是前海还有十几块的居住用地，以后不确定性因素多。三来这个总价好的板块后期可选择性多，包括可能明后年入市的，东角头地块（听说开发中已经是平地了），半岛城邦五期等等一些待开发的旧改新房。

这个总价还可以选择二手后海

（1）1000-1300w段热点小区海岸：1618（价格会超一点）、后海公馆、海境界海月：海月二、三、五期登良：蔚蓝海岸一二三期、深圳湾公馆（小区业主有点傲娇，难出好房源）海岸城：海德三宝（观海台、滨海之窗、漾日湾畔）、浪琴屿花园

（2）1500-2000w段热点小区海岸：1618、后海公馆、后海雅园海月：天骄华庭、招商海月二、三期登良：蔚蓝海岸三期海岸城：观海台、滨海之窗。

以上都能随便选。如果这次抱着投资想法就不建议了，综合风险大，周期长，选择性多。自己住，能接受这户型，居住体验可以，但是建议一定要去实体楼看看，能接受再下手。毕竟没有样板间，并且之前因为样板间没开放交楼发现与预期不一致WQ的不在少数。

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