说到宝山楼市比较热闹的板块，大家首先想到的可能是上大、大华、顾村等成熟的居住区。郊环外的罗店由于位置偏远，存在感弱了很多。

之前板块内的几个新盘一开始都卖不动，后来几家开发商出资和宝山教育局合作搞了个上外附中宝山双语学校，冲着学区几个“困难户”没多久就售罄了！

可以说远洋红星·宝山天铂也是如此，借着上外附中的热度，项目去年6月一期开盘虽然没有触发积分，但也是开盘迅速售罄。

售楼处实景图

现在二期即将认购，均价40978元/㎡。

最近在购房群里网友对这个盘的口碑两极分化严重，褒贬不一。

带着疑问，小宝现场踩盘一探究竟，客观分析这个盘究竟值不值得刚需买！

01

上海极北之地，远是真的远

客观讲，这个项目真的很远，和卓越华润玲珑悦府比有过之无不及，两个盘都很折磨人

项目位置图

幸好我开车还是比较稳的，不然真的怕油门踩重点沿着高速一路向北到太仓去了。

项目离7号线终点站美兰湖直线距离约5km，就目前来看上班坐地铁非常不方便！骑车去地铁站也要骑个老半天，况且那边共享单车极少！别问为啥，问就是偏僻，没人去，所以也就没有单车

项目销售说S7沪崇高速（S20-月罗公路段）已经通车，通过这条南北交通“大动脉”可10分钟到顾村公园、30分钟到市区。（当然这都是在理想状态下，大家可以自行体会）

打开外卖app，选择“距离最近”，2km内可选择的外卖寥寥无几，肯德基、麦当劳这种熟知的快餐店没有，基本都是一些小店

生活在这样一个出现不方便叫外卖又尴尬的地方，请你务必三思~

远带来最直接的影响就是区域目前相对来说比较偏僻、荒凉。浓浓的城乡结合部即视感。

路上卡车还特别多，我一辆小车夹在当中真的是开得胆战心惊！

沪太路实景图

项目就紧邻沪太路，避免不了车来车往的嘈杂。区域内有许多在建的楼盘、荒着的地，未来几年的环境可想而知。

至于周边配套，销售说未来项目自带约2万方的商业，也算是弥补了点配套的不足。未来将会引入24小时便利店、银行、高端餐饮、儿童优培机构、亲子游乐、运动健身、便民服务等多元业态。（注：以上对商业的具体业态仅作介绍，不代表出卖人对此作出要约或承诺，具体以经营者实际经营为主。）

项目商业效果图

我们听到过太多“这里将打造第二个XX”诸如此类的宣言了，比如第二个陆家嘴、下一个大虹桥有着前者的经验，有着更大的规划，但落地结果却总是差口气。

宝山天铂所傍身的，就是号称“第二个碧云国际社区”的北郊未来产业园，首先规模就和张江不能比。而且不知道等规划、配套全部起来了，是要5年，10年，还是20年呢？

一期上海科创板企业总部园实景图，来自官微

02

自身品质高，社区配套丰富

项目二期即将认购，目前在验资阶段。

红星宝山天铂实景图

远洋红星·宝山天铂作为“天铂系”上海首发作品，无论是在社区打造、产品设计，还是装修品质上，在刚需盘中都属于高品质！

小区出入口位于萧云路和沪品路。容积率1.8，绿化率33.35%，人车分流设计，车位比约1:1。

红星宝山天铂效果图

开发商从人性化居住体验考量，牺牲了楼层高度和利润，将每一层的层高从2.9米“上升”到约3.05米，提高了居住的空间尺度。

项目整体建筑风格以现代典雅为基础，小高层/洋房的单元门/叠墅基层配置了石材立面，其余大部分搭配高品质真石漆。

高层效果图

叠墅方面，项目只有上叠和下叠，共四层。这比市面上流行的上、中、下六层叠墅舒适性更胜一筹，毕竟垂直空间只有两户人家。

叠墅效果图

全龄化的社区生活空间，不仅有供孩子们玩乐的儿童乐园，爬环形山和蹦床锻炼体能，也有跑步达人钟爱的跑道。

小区儿童游乐效果图

社区设计中，在架空层内打造儿童主题空间，设置多维社区景观。

项目约1000㎡的售楼处，将打造为会所空间，涵盖社交、健身、休闲、艺术等多种模式，还配备有四泳道恒温泳池、健身房。

实景图

二期将加推建面约71-89㎡小高层192套，建面约89㎡洋房80套，建面约110-125㎡叠墅156套，共428套房源。

首先来看高层户型

户型参考图

项目最大的亮点莫过于户型。以建面约89㎡的户型为例，仅仅约89㎡的建筑面积，却实现了市面上100㎡三房的功能性。实实在在能做成三个卧室空间，满足多人口的居住需求。

该户型基本挑不出毛病。如果是一家三口居住，多个书房很赞。三代同堂也能布局，实用性强。

户型参考图

项目的装修标准也属优秀，室内配备了地暖和中央空调，能让业主拥有更佳的居住体验。

不仅如此，项目更是采用了同层排水，大大降低了水管堵塞的问题，减少了生活中不必要的困扰。厨房也是加入了凉霸，家里的大厨再也不用担心闷热的问题了。

样板间实景图

项目本次还推出了叠墅产品，追求更大居住空间的朋友可以考虑。

上叠户型参考图

下叠户型参考图

03

价格分析，几年不涨是好是坏？

很多购房者买房的时候首当其冲考虑的就是价格，价格ok了其他都好说。

远洋红星·宝山天铂周边就是招商主城、万科启宸、中建阅澜山几个新盘，回看2018年当时3盘取证价格都约3.8万/㎡（高层）。

项目位置图

几年过去了，经历了2020年的涨幅，去年远洋红星宝山天铂的取证价格为3.76万/㎡，看到没，一分没涨还有一点点降幅。

这一次，宝山天铂取证均价40978元/㎡，看似价格涨了，但这一次是推出的小高层公寓、洋房和叠墅，而且叠墅的数量还不少，拉高了整体均价。所以按照小高层公寓的单价来看，这一次的价格也基本就维持在约3.7万/㎡左右，所以罗店的新房价格真的是一分没涨。

从链家二手房数据来看，目前宝山罗店板块挂牌小区46个，挂牌均价最高的是雍和府的别墅户型，超过4w。万科和招商项目的二手房挂牌价格在3.67w左右，剩下的全部低于3w，最低的1.58w。

受新房限价影响，二手房市场议价空间普遍向7-10%靠拢。我们按10%折算，罗店板块二手房均价在1.45-3.2w/㎡左右，这大体是一个还可以为市场接受的价格。

所以说宝山天铂最后的取证价格接近4.1万/㎡左右，未来一段时间内很难在原价基础上脱手。

而且现在均价3.8万/㎡的价格，在上海可选择的地方还是挺多的，比如临港、奉贤南桥、青浦新城，不光只有这“极北之地”。

当然，宝山天铂本身是一个不错的项目，虽然新房不作学区对口承诺，但是上外附中宝山双语学校的诱惑力的确是很大！学校为九年一贯制学校，小升初无缝衔接，一步到位。在“公民同招”、“民办摇号”的大背景下，避免了择校“风险”。

实景图

所以，为大家总结下项目的优缺点。

项目优点：

1、此次推出的产品类型多样，户型适合全龄化，且体量大；

2、前期主力总价仅300万+，没有触发积分，对预算一般的刚需客户友好；

3、地暖+中央空调+恒温泳池全标配，社区配套很丰富，性价比高。

项目缺点：

1、离地铁站很远，公交出现不方便，沪太路上下班高峰日常堵车；

2、周边城市界面有待提升，规划完全落地等待时间未知；

3、目前结合价格信息来看未来几年内二手房难原价脱手。

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