前几天有读者留言南二环融侨的纯商也开始亮相了，今天就来分析看看这个小地块的纯商盘。
楼盘规划融侨星誉：备案名（融侨云台雅筑），地处：福州市仓山区南二环郭宅路北侧。
项目占地38亩，规划9栋11-16层小高层住宅，社区共规划652户，无安置房配建。户型：63，79，88，106平米。
分析：作为南二环的纯商楼盘，由于地块较小加上机场限高，定位成小高层住宅，同时结合当下板块的购买力情况，定位刚需户型，可以说从设计定位来说，融侨是相对巧妙。
土拍情况2020年8月28日，融侨以8.55亿元拿下宗地2020-37号郭宅旧改地块七，楼面地价15976元/㎡，溢价率23%，出让面积38.23亩，容积率2.1，限高50米。
分析：2020年下半年的第一场土拍，融侨连续拿下连潘和南二环的地块，在那场土拍里面溢价率都不算高。对于南二环这幅地块，在土拍的时候南二环的融创和国贸已经开盘，由于价格过高，去化非常差。这也导致虽然是纯商地块，热度并没有非常高，最后被融侨拿下。
对于地块而言，面积不大，地形方正，加上限高和低容积率，对于后续的楼盘开发有一定优势。由于没有任何配建，对比南二环的周边，清一色的安商房，可以说有较大的优势。从目前看，楼面价1.6W，对于目前南二环个别楼盘的备案价已经突破3W，可以说楼盘后续的利润空间依然较大。
对于融侨而言，在三叉街的则徐道壹号算是去化不错的项目，继续加码南二环之后，目前看地块性价比依然不错，可以说南二环虽然不少开发商折戟，但是目前看融侨依然稳赚不赔。
户型情况63平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑户型，没有过多空间浪费，主要缺点在于卫生间与厨房门对门。当然目前看63平的小户型，在南二环也是比较少见，对于低首付的刚需或者投资客有一定吸引力。
79平米：三房两厅一卫，三开间朝南，动静分离，主流布局，79做三房，三个房间都较小，当然对于三房需求的刚需而言有一定的吸引力。
88平米：三房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，主流户型，优势在于88搭配大阳台，不足在于三个房间都不大。
106平米：四房两厅两卫，四开间朝南，客厅一侧设计次卧，减少了走廊空间浪费，同时设计了北侧餐厅位置，有一定的南北对流，不足在于四个房间的空间都不大。户型位于11层的小高层，预计设计一梯两户，公摊较小，106做到这样的户型设计也是比较难得。
区位情况楼盘位于南二环外郭宅区域，距离地铁一号线550米，交通出行有较大帮助，楼盘南面目前的棚户区叶厦村，对于以后的居住有较大影响，北面规划仓山实小分校，后续大概率对口，当然目测教育也是一般，东西两侧虽然也有土拍规划，不过目前依然是城乡结合部的景象。总的来说，楼盘除了地铁优势，区位整体一般。
价格情况楼盘由于未备案，也没开始蓄客，价格只能查看周边对比看看：
分析：对比周边的四大安商房，楼面价差不多，融侨如果毛坯备案，价格大概率在2.8W左右。当然目前整个南二环的备案价也是溢价过高，虽然各个楼盘都有做优惠，不过溢价依然较高。对于融侨而言优势在于地块是纯商，同时逐渐走弱的融侨品牌溢价。
对比周边的价格来说，虽然备案价都很高，不过销售价基本优惠都在10%左右。如果以融创和海纳的纯商地块做对比，扣掉精装的溢价1-2k，建议毛坯价2.6W以下。
楼盘总结楼盘位于南二环板块，优势在于距离地铁较近，户型偏向刚需迎合市场，同时纯商无配建。劣势在于周边棚户区较多，后续的居住体验很差，同时还有南二环的硬伤义序机场噪音。由于目前周边楼盘溢价较高，对于楼盘后续上市有一定承托，不过南二环的5个新盘总房源不少，加上配建的安置房数量，后续的库存压力依然不小，对于有意向的购房者，建议不要太急于购买，尽量对比价格，区域的库存真的不少。
题外话目前南二环板块有个尴尬景象，在售楼盘由于周边的城乡结合部景象，希望周边尽快改善，但是自身的库存又很大，如果继续土拍，后续的竞争对手将更多，特别在安商房逐渐消失的背景下，后续的地块可售房源将会越来越多。对于这种尴尬处境，其实不仅仅存在开发商身上，对于有意向的购房者同样需要思考，如果打算购买，后续周边是否有希望发展，如果发展库存会多大，对于你买房的后续冲击有多大。对于这个现象大家怎么看？
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