开发商把房屋销售后，小区人防车位使用权该归谁？

小区内结合地面建筑修建的防空地下室所有权应该归谁？一般认为它和单建人防工程一样也应属于国防资产，性质应为国有。但因国家层面的法律没有明确，各地的认定也有所不同。

而在使用权方面，《人民防空法》规定的“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，因为对“投资者”一词的理解不同，开发商和业主门的看法也不一致。

小区内建设的人防工程，其使用权究竟该归谁？不仅业主们很困惑，许多职能部门工作人员也感到困惑，希望国家能早日从法律层面进行明确。因为不仅涉及谁来使用，还会涉及房屋未来的安危。

西安案例：

小区地下人防车库被登记在开发商名下

业委会两次起诉要求撤销登记均被驳回

周洪斌介绍，心晴雅苑小区2002年开始预售，建成于2003年，开发商2005年8月为小区236户业主办理了房产证。2011年小区成立业主大会，选举产生了首届业委会。2018年1月，业委会收回了小区地下人防车库的管理权，进行实际管理和维护。2021年8月，有已卖房和将要卖房的业主起诉业委会，称业委会侵害了其车位使用权。业委会这才知道，西安市不动产登记服务中心已于2018年6月4日将人防地下车库的所有权登记在了开发商名下，这些业主是在2007年-2012年期间从开发商手中买了长期的车位使用权。

“我们小区地下车库在规划图上很清楚，属于配套公共建筑，是人防工程。共有48个车位，之前被开发商或卖或赠，有很多车位已被开发商处置了。业委会成立后于2011年发布公告，告知开发商和业主，人防车位不能买卖，把大部分地下车位收回来了，改为对小区居住者实行租赁，收入作为共有收益，用于对小区进行更新改造和贴补物业费的不足。”

周洪斌认为，心晴雅苑小区的人防车库属于小区的配套公建，应该属于全体业主所有。即便退一步讲，小区内的人防工程也属于国有，平时的使用、管理、收益权利也应当由全体业主共同行使和享有，怎能把所有权登记在开发商名下？

6月21日，心晴雅苑业委会工作人员到凤城八路西安市不动产登记服务中心去咨询此事。因人防车位的权属认定可能涉及所有商品房小区业主的利益，华商报记者一同前往了解此事。

该中心工作人员表示，《中华人民共和国人民防空法》第五条中规定“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”；《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。”由此这位工作人员推导出的结论是：将人防车库登记在开发商名下没问题。

看来，“投资者”这三个字该如何理解非常关键。

心晴雅苑业委会方面提出，《中华人民共和国城市房地产管理法》中规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”随着开发商把房子售出，人防车库的最终投资者、实际投资人应该是全体业主，而不是开发商。所以，应该登记在全体业主名下，而不是开发商名下。

但该中心工作人员坚持认为，“投资者”就是指建设方。如果心晴雅苑小区业委会认为投资者发生变化了，可以走民事途径来厘清。

据了解，2021年8月31日，心晴雅苑业委会提起行政诉讼，将西安市不动产登记服务中心的上级部门——西安市自然资源和规划局告上了法庭，请求依法撤销相关不动产权属登记。2021年11月22日，西安铁路运输法院驳回了业委会的诉讼请求。心晴雅苑小区业委会对一审判决不服提出上诉。2022年7月14日，心晴雅苑业委会收到西安铁路运输中级法院的二审行政判决书。该判决书于6月22日作出，驳回了心晴雅苑小区业委会的上诉，维持原判。

“我们这些年一直呼吁，希望能明晰住宅小区人防工程的产权问题。大家进行了很多探讨和研究，但没发现一个正式文件或规定，说小区人防工程产权是谁的。物权法也只是提到地面车位，没有提人防工程。所以，人防法在住宅小区人防工程产权方面的规定有先天缺陷。”

“从学界理论和公众探讨来说，大多数人认为人防工程产权是属于国家的；但也有少数专家学者包括实践中的操作，把产权给地方给私人的。所以为稳妥起见，一般是按照人防车位为国家所有这样来理解，但没有任何文件或规定是明确这样说的。”

在实际情况中，开发商按照“谁投资、谁使用、谁受益”转让使用权，而其本质还是租赁。至于《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条中的表述：“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则……”，这位负责人表示，地下空间不等于人防工程，是不能划等号的。

“2008年国家就准备修改人防法了，但因体制改革方面的原因暂停了。这也是历史发展过程中的问题，在新的法律中肯定会进行完善。为何西安市要发这个文件？也就是不让违规销售，等待国家出台统一的法律规定。人防车位关系到数量庞大的人群，涉及国计民生，涉及老百姓的日常生活，下一步肯定要有改善。现在老百姓和开发商法律意识都很强，作为人防办如果贸然出台一个文件，就可能会被质疑：你的法律依据是什么？所以，这是先天不足的问题。我们其实从零几年就开始呼吁了，但目前只能在现行法律体制内运行。”

“要说投资者这个概念是动态的，也是对的。开始肯定是开发商投资建设的，但关键要看开发商在买卖过程中，是否在房价中把人防工程也摊进去了，如果能够证明开发商已经把人防工程卖给全体业主了，那么投资人就发生变化了。人防法是26年前立法的，对于投资者没去界定。当时是很粗线条的，如果能考虑这么细，就不会存在这些纠纷了。人防工程的投资有没有打入房价，一旦到法庭上，是要拿证据说话的。”

这位负责人说，“所以我们也很苦恼，人防工程这么大的体量，在关键问题上却没有明确。有时我们到企业去，去找物业办，物业说这是开发商的；开发商说，我交给物业了，给业主了。有事了找他们，他们一个都不认；争取权利了，一个一个都往上扑。对于一个现代化城市的建设来说，人防工程不仅可以节约资源，更重要的还是保命工程。现在人防工程的量越来也大，老百姓国防意识越来越强，我们非常希望国家赶紧把这个问题明确了，这样一来维护管理责任的主体也就明确了。”

律师声音：

期望立法机关能有更加明确规定早日定分止争

北京市中银（西安）律师事务所徐康康律师认为，《人民防空法》中的“投资者”是很模糊的概念，开发商确实是小区建设阶段的投资者。但这个身份并不是永久的，随着小区商品房的出售，“投资者”的身份也就转变成了全体业主，因为人防建筑的建设成本已经包含在小区整体的建设成本中，在商品房出售的过程中，已经计算到业主的购房款中，与小区的物业管理用房、绿化、道路同理。

“此外我们都知道，如果开发商在小区不建设人防工程的话，是要缴纳异地建设费的。建设人防工程或者缴纳异地建设费，是法律规定的开发商必须要履行的义务，而与此相对应的权利是获得税收、用水、用电等方面的优惠，以及获得建设项目规划许可证和施工许可证。并不意味着开发商对他建设的人防建筑享有永久的管理权和收益权。”

“目前尽管通过现有法律规定可以得出确切的结论，但业主在维护自己的权益时困难重重，由此产生的矛盾很多。长期以来，开发商对商品房小区的人防建筑进行实际控制，监管部门对此并未提出质疑，甚至部分政府机关的工作人员也认为人防建筑的使用权和收益权是属于开发商的。我们希望行政机关对此予以重视，从法律规定的角度出发，通过法理逻辑的推理，得出正确的结论，正本清源。也期望立法机关对此有更加明确的规定，早日定分止争。”

外地作法

浙江：明确人防地下车位产权无偿归国家所有

2022年3月1日起施行的《浙江省人民防空工程管理办法》明确规定：人防地下车位产权无偿归国家所有。

《办法》规定，具备条件的设区的市、县（市、区），在设置出让、划拨、租赁国有土地以及以国有土地作价出资的条件时，可以明确修建的防空地下室在建成后，移交给设区的市或者县（市、区）人民政府确定的单位，并就办理移交手续、产权登记和维护管理责任一并作了规定，形成完整的制度闭环。

该《办法》还首次将包括防空地下室在内的全部人防工程纳入调整范围，并将人防工程规划、建设、维护、使用及监督管理活动全部纳入适用范围，构建了浙江省人民防空工程全生命周期管理体系。

而浙江省湖州市6月1日起施行的《湖州市人防工程产权制度综合改革实施意见》带来三大变化：人防车位无偿移交国企；人防工程维护管理主体更明确；市民租赁人防车位更有保障。

报道追踪：

这些小区也希望职能部门能关注

需要特别说明的是，因是文后跟评，记者无法和网友联系进行核实，仅供相关部门了解情况使用。

■天朗御湖小区，物业把地下车库隔成地下室卖，一个车位十几万。

■华远枫悦、华远君城等华远系列的地下人防，被装修成单间卖给业主。

■灞桥区十里铺街道龙湖香醍西岸和天宸，人防车位以租代售。

■宫园美岸小区一期地下车库，没出售的车位上了地锁，逼迫业主买车位。

■长安区风憬天下二期，每天下班回家停车要排队，西部大道都会堵死。

■雁塔区华安紫竹苑地下车库有人防工程，开发商打着产权车位名义在卖。

■航天大道99号卡布奇诺国际社区车位也是以转让使用权形式在处置。

■华龙太乙城时光界小区，人防车位高价出售。

■朗郡水木兰亭小区地下人防车位被卖了，地上临时车位被取消，逼得业主非得去租隔壁新开发的商场地下车位停车。

■雁塔区宏府麒麟山人防车位在售卖。

■明光路凤城六路旭景兴园小区，不允许没有买车位租车位业主进入。

■灞桥区缤纷新城小区人防车位，物业私自加装自行车充电桩，集中停放各种非机动车。

■友谊路西铁小区买卖人防车位，业主的车进不了小区停放。

■珠江新城小区开发商在卖人防车位。

■北郊恒大国际城小区人防车位也被卖了。

■新城区唐韵三坊三期E区地下人防被租出去当库房。

■凤城一路杰信花园小区人防车位只卖不租。

■万象春天全是人防车位，均价16-17万一个，不买没地方停。