FANGDONG｜房东俱乐会

撰文：左丘美编：小樱校对：塔夫

郑州城市框架的扩张，一直以环城路网的形成为节点。

1954年省会迁郑至上世纪90年代，主要以未来路、航海路、桐柏路、农业路合围成的二环内区域为发展边界。

上世纪90年代末，郑州环城快速路（现在叫三环）实现完全连通，传统主城区由此成形。

2014年，三环高架全线贯通，为三环外发展打下基础，白沙、滨河、管南、二七新区、常西湖、金水科教园区等新区，几乎都在同期开始建设。

今年，四环及大河路快速化工程主线建成通车，新一轮的城市扩张进入新的节点，郑州正式迎来四环时代。

自设立省会到二环、三环、四环的形成，分别用时45年、15年和6年，城市扩张的速度越来越快。

不管现在郑州各新区发展有多不均衡、房价如何坐过山车，不可否认，以前不可想象的远郊，都在一步步地融进主城。

在郑州进入四环时代的当下，四个方向的发展水平却不尽相同。

以房价来说，东四环外有项目已卖到18000元/平，西四环外基本进入14000元/平时代，南四环外均价在13000元/平左右，而北四环外均价不超12000万/平，不仅房价最低，在售楼盘也少，是其中发展最慢的。

但慢不代表没潜力，价格低意味着这里更容易出性比价，北四环外到底前景如何？现在值不值得买？适合谁买？我们不妨从它的现状和未来中找找答案。

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大运河畔万籁俱寂，沿黄片区没有刚需

北四环外的面积很大，但目前有楼盘在售的区域只有两块，一块是沿黄快速路江山路以西的沿黄片区，一块是绿源路天河路附近的大运河片区。

大运河片区规划图

因距主城核心较远，公共交通匮乏，两者发展之初，只能靠别墅产品立身。从最早的思念果岭，到忆江南、怡丰森林湖、正商玉兰谷，主打的都是大面积的别墅、洋房等改善类户型。

如今驾车到天河路绿源路附近，哪怕从高铁东站出发也不过30分钟车程，心理距离已经有质的改变。

近几年，周边开始出现产品业态下沉，一些中小面积的刚改、刚需户型陆续入市和交付，显现出了较高的性价比优势，公交线路已有78路、90路、723路覆盖，晚高峰时在北四环天河路口等红绿灯，也能见到如主城般的电动车大军。

而随着索须河沿线生态治理的基本完成，城市界面变得越来越美，对大北区刚需外溢的吸引力正不断增强。

但美中不足的是，片区整体发展依然缓慢，除了中原四季水产、农产品市场的交易大厅和巨大的冷库外，再无其他产业。在绿源路沿线，也还存在如15年前的刘庄柳林一般的城中村—惠济桥村。

这个以隋唐大运河遗迹惠济桥命名的村子，不仅是是历史的见证，也是惠济区区名的由来，但悠久的历史，当下正被落后杂乱的城中村死死围困。

惠济桥村口实拍

惠济桥实拍

在惠济桥村，每月只要花250元，就能租上一个标间，生活成本足够低，吸引了大量外来务工者，南北正街上，各类小吃摊点不一而足。

村内的“繁华”不止于此，从村口到惠济桥遗址的路上，仅足浴店就有四五十家，以这个比例，整个村子至少有百家以上同类机构。

惠济桥村街景实拍

入夜后的大运河片区，索须河畔万籁俱寂，惠济桥村烟火炙热，魔幻与现实之间，是片区发展滞后的真实写照。

但北四环北还有不一样的风景。

在思念果岭和忆江南两大巨型度假式住区的加持下，沿黄片区的发展则日趋完美，枯河两岸，已经成为郑州最具山水田园风貌与国际化生活的高端住区。

高密度的森林覆盖率，数百亩水域，国际高尔夫球场和江南春温泉、悦温泉，以及完善的社区生活配套，已经让片区具有了区域级城市节点的素质，十几年来，一直都是郑州中产阶层的理想第二居所。

如今，随着碧桂园思念翡翠城、融信江湾城、正商河峪洲一众7000-9000元/平的项目加入，曲高和寡的沿黄片区也为刚需群体提供了一份享受惬意山水的可能，但比起大运河片区，仅有的一条忆江南1号线便民公交显然难堪出行大任。

刚需止步，即是当下现状。

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大战略加持，北四环北迎来彻底改变

北四环北片区北临黄河及27公里长的沿黄防护林带，域内有枯河、索须河、贾鲁河三条东西向自然河流，南北向还有东风渠。空气清新、水草丰满、野趣十足是其最大倚仗，但产业、人口、配套之差，也是主城八区最弱之处。

城市发展，靠的是政策、产业、人口和配套注入，长期以来，北四环北在这4个方面一片空白，环境再好，也无力支撑其快速发展，有实力单为环境买单的毕竟有限，对大多数郑州人来说，除了周末一日游，这里没有更多的亲和力。

宜居，但跟我无关，是人们对其最直观的理解。

三十年河东，三十年河西，改变总会发生。近段时间以来，不管是政策层面还是交通建设推进力度上，都出现了颠覆性的突破，北四环北，已悄然迎来片区有史以来最火热的发展时期。

1、黄河流域生态保护和高质量发展核心示范区（惠济片区）建设起步。

郑州将在国家级黄河流域生态保护和高质量发展规划中建设成为国家黄河文化主地标城市。

具体到惠济区，就是在黄河文化公园内建设黄河天下文化综合体，在文化路与沿黄快速路交会处建设国家黄河博物馆，北四环北将成为国家级黄河文化核心展示区。

黄河文化展示项目分布图

2、郑州古荥大运河文化区规划出台。

规划以建设荥泽古城为核心，以保护利用大运河通济渠郑州段的纽带，打造一个文化、旅游、商务、美好人居深度融合的运河名城，彻底改变大运河片区的城市面貌。

荥泽古城鸟瞰效果图

大运河文化区起步区规划图

3、省道312郑州境改建工程（G107东移至江山路段）即将建成。

作为北静区域内东西向的主要交通干道，S312的修建，将沿黄片区与金水北、郑东新区白沙组团形成串联，对于北部沿黄一带的生态、文旅、休闲、生活、出行等大幅提升，而这就是将来郑州的北五环。

S312改建工程线路图

4、大河路快速化工程西延至绕城高速，西四环高架向北打通至沿黄快速路。

目前，大河路高架与西四环高架互通立交只开通了南向东、东向南两个匝道，但立交桥主体及各向匝道均已建成。由此往北至沿黄快速路，仅剩最后2公里待建，往西的大河路西延工程已获批。

待这两条路修通，从沿黄片区出发，不管是上高速还是进入郑州主城高架快速路网，都将极其便捷。

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北四环以北楼盘分析

北四环以北目前还处在大发展前的酝酿期，这个时候入手，更有机会抓住最高的性价比红利，不过目前片区内在售楼盘不多，其中优劣在哪？适合谁买？我们来一一分析。

1、大运河板块

融创瀚海大河宸院（周边城市配套完善，刚需刚改皆推荐）

融创瀚海大河宸院鸟瞰效果图

融创瀚海大河宸院一期、二期售罄，目前已开发至三期，位于北四环与天河路交会处东南，9栋纯高层，容积3.29，户型面积段从95-143平不等，目前均价在13000元/平左右。

优势：三期位置在四环以内，距2号线地铁口惠济区政府站1.3公里，小区门口还规划有3号线北延线的站点，交通优势最大；距郑州第三人民医院北院区800米，距惠济万达广场2.6公里，附近有惠济区实验幼儿园、惠济新区小学、郑州师范学院附中等教育配套，整体配套片区最好。

劣势：相比索须河北岸的一期地块，容积率稍高。

和昌水岸花城桂熙里鸟瞰效果图

和昌水岸花城位于绿源路与天意路交会处，户型为83-128平的小高层，容积率2.49，目前均价在10500-12000/平之间。

优势：和昌集团在怡丰森林湖之后在片区内打造的第二个项目，超级大盘，规划中地铁3号线北延段有站点，旁边为惠济区行政服务用地，属于规划中的大运河文化区核心区，项目容积率低，价格亲民，性价比较高。

劣势：现状城市界面一般，周边生活配套较匮乏，成熟还需时日。

国控碧桂园天澜实景图

国控碧桂园天澜位于天河路与绿源路交会处向北700米路西，总占地面积约160亩，容积率2.5，以小高层、洋房为主，户型从120-144平不等，目前均价约12500元/平。

优势：户型面积段纯粹，整体来看改善属性更强，未来业主圈层较统一，这个价钱买洋房不算贵，品牌房企，后期物业服务有保障。

劣势：距索须河和规划中地铁3号线北延线都在500米左右，稍有些远。

2、沿黄片区：

思念果岭岭尚桃源（环境好，配套好，改善推荐）

思念果岭岭尚桃源鸟瞰效果图

果岭六期岭尚桃源，东临果岭五期，南临沿黄快速路，首期地块规划9栋洋房、6栋叠拼，容积率1.33，目前均价为14500元/平左右。

优势：环境好，充分享受思念果岭17年深耕而成的国际化山水田园生活配套；配建的河南省实验教育管理服务中心的打造的实验思念果岭学校将于2022年招生；西四环北延至沿黄快速路后紧邻社区南大门，交通效率大幅提升。

劣势：市政公共交通配套不足。

忆江南度假区实景图

忆江南度假区位于沿黄快速路江山路交会处向西4公里路北，项目建面约89-123平洋房在售，均价约9500元/平；建面约87-139平小高层房源在售，均价约8500元平。

优势：环境好，超级大盘，社区文旅及生活配套丰富，“美好会”业主社群品牌的口碑优秀，有忆江南1号线公交配套。

劣势：公共交通配套不足。

融信江湾城鸟瞰效果图

融信江湾城位于忆江南度假区内，业态有高层住宅和洋房，容积率2.2，面积段从90-140平不等，高层住宅均价8000元/平，洋房均价9000元/平。

优势：共享忆江南度假区的环境及丰富生活配套，价格亲民。

劣势：因距主城较远，高层小面积刚需户型略显尴尬。

碧桂园山河郡鸟瞰效果图

碧桂园山河郡位于沿黄快速路与江山路交会处向西4公里路南，为碧桂园思念翡翠城二期，容积率1.59。业态涵盖洋房、小高层、高层，户型面积段从95-262平不等，整体均价在8000元/平左右。

优势：品牌房企，涵盖业态多，可选面广，价格较有吸引力。

劣势：自身生活及商业配套一般。

沿着旧地图，找不到新大陆。

二十年前，CBD还是大片荒草，北龙湖还是一片鱼塘，郑东新区现在的大气和繁华，在当时很多人眼里都是难以置信的。

郑州近二十年的发展，国家级别的新区政策支持，也就出了一个航空港综合经济实验区，就换来了如今新郑国际机场枢纽、高铁南站、跨境贸易、高端制造业集聚等全方位的发展飞跃。

2020年，惠济区也不再是原来那个惠济区了，开元路一线的惠济核心区已经全面融入主城。

现在，国家开始把目光聚焦到黄河流域，把黄河流域高质量发展的核心重任交给郑州，把重量级的项目逐步落地到北四环以北的广大区域，这样的前景，想象力还不够丰富吗？