聚焦公寓等商办产品去库存，长沙行动了，允许“商改住”。
7月2日，长沙两部门联合发布《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，明确将暂停新的公寓等类住宅项目规划审批；开发、去化存在困难的公寓，在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，经论证可行后可依规依程序调整为住宅。
业内人士表示，该政策的出台，将有力促进商办物业去库存，缓解开发商资金压力。
实际上，在没有改变控规指标的条件下，长沙已有龙湖春江郦城滨江颂、长沙星城天地项目成功“商改住”。
直指商办产品去库存
政策出台之后，商业公寓、商业大平层项目一时之间颇有话题度。
湖南中原研究院执行院长陈世霞向记者表示，“‘公寓改住宅’政策出台，主要是为长沙目前库存高企的商办物业尤其是公寓纾困。”
据湖南中原研究院统计，截至今年5月，长沙内五区商务公寓的库存量达到了135万平方米，去化周期达58个月，整体存量积压。
除了库存积压，长沙商业公寓还面临去化难的问题。来自克而瑞湖南区域的数据显示，在刚过去的6月，长沙内五区商业公寓成交环比、同比均有一定程度的下滑，成交均价为12389元/㎡，环比上浮15%。
长沙一地产人士认为，“商改住”有助于房地产市场的结构性调整，还有助于开发商更好地去盘活存量资产，减轻其负担。
“商改住”落地周期较长，面临难点
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，长沙在存量建筑上做调整，突破比较大。他同时指出，尽管非住宅可以调整为住宅用途，但明确提出“在确保满足公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下”，“符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求”，“合理调整规划条件和设计要求并完善土地出让合同后”等。每一个项目，都需要住建、规划、配套设施部门等进行磋商，落地的周期会比较长。
房产研究人周荣飞指出，“商改住”面临3大难点，比如“商改住”后的损容问题、补交土地出让金的问题、新增教育配套的问题。
今年，长沙有2宗地块在挂牌条件中，区分了商业楼面地价与住宅楼面地价，且均参照商品房市场而非基准地价，这2宗地块的商业楼面地价低于住宅楼面地价。“在住宅地价比商业地价贵的时候，商改住对应的计容建面肯定要补交土地款”，周荣飞如是说。
他还表示，“商改住”后新增的居住人口势必需要对应数量的学位指标。在这种情况下，若是项目位于学位饱和的主城区，则操作的可行性就几乎为零。
据湖南中原研究院研判，现在公寓改为住宅，需要补齐相应的公共服务和基础配套设施，如补建学校或者补交基础教育配套费等。因此，可能会导致容积率的损失或增加开发成本。而且如果片区配套容量不能承载更多的住宅产品，或没有补充相应的配套设施的条件的话，则不能进行调整。
已有“商改住”案例未改变原规划指标
“商改住”在长沙已有成功案例。2023年底，龙湖春江郦城滨江颂报批将原本的1栋公寓改为住宅，新增了150套住宅。项目相关人士表示，截至目前，项目已销售了110多套住宅，剩下的产品以大户型为主。
长沙成功“商改住”的还有星城天地，该项目B、2#栋住宅降层，剩余有住宅可建容量，不涉及商业和住宅可建容量调整。
此次新政进一步明确，公寓等类住宅项目调整为住宅，原则上应符合居住建筑相关设计规范以及套型住宅设计要求。
潇湘晨报记者牛蕊
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