正如我在半个月前写的《武汉买学区房，一定要春节前动手》
现在是明年娃上一年级家长冲刺买学区房阶段。
最近我收到不少家长关于武汉学区房方面的咨询，（咨询我买房问题加我个人）
家长们说来说去，其实就是担心一点：怕买贵了。
要搞清楚是否买贵了，那我们要懂得学区的合理溢价区间。
今天，我就来和大家说说这个底层逻辑。
这是我多年专研武汉学区房的一个心得，如果你在其他地方还看到下面的一些观点，那不用说，肯定抄我的。
不同档次学区的合理溢价区间
1.顶级学区
顶级学区，尤其是小学初中同档次的双学区，比如武汉小学+武珞路中学，育才小学+六初，长春街小学+七一，跟周边不对口但房龄，规模差不多的小区相比，学区溢价在8000-10000元/平。
2.次顶级学区
比第一梯队好一点，沉淀和硬件跟顶级学区比又有点差距的学校，或者小学好初中不行的学校，比如南湖一小，二小+南湖中学，育才二小+光谷一小/二小+光谷实验中学，武昌实验小学+武珞路中学东湖校区，红领巾阳光校区/大兴第一实验学校+一初金雅等等，跟周边不对口但房龄，规模差不多的小区相比，学区溢价5000-8000元/平左右。
3.二梯队学区
二梯队的学区，比如育才行知+六中位育，育才怡康+汉铁，常青树实验，常青一校，以及对口光谷实验中学但初中是六小，十小，光谷实验小学的小区，溢价是比较小的，最多2000-3000元/平。
影响学区溢价的3个变量
当然，这个溢价区间不是绝对的，跟对口小区的地段配套，数量，房龄，户型结构以及供应量都有关系。
举三个主要变量影响学区溢价的例子。
1.稀缺溢价
比如武汉小学+武珞路中学，育才小学+六初，长春街小学+七一，附近对口小区都是上世纪8/90年代老社区，加上两三个次新商品房小区。看相好的房源加起来才几十套，品相好，能停车的房源房价自然高。
南湖中学和一初金雅也是普高率80%+的一梯队学区，跟武珞路/七一差距很小了，为啥单价更便宜20000-30000元/平？除了地段更靠近三环边，医疗商业休闲等公共资源逊色，还有很重要的因素是地处连片开发的住宅区，对口小区各有十几个，户型面积跨度大，房源太多也会相互压价。
2.品质溢价
学住一体是以后主流学区房的趋势。
总价150万以下的学区房本身数量小，加上老破小的流动性危机，对于大多数人来说，单纯为学位花100多万买房，还是很大一笔消费。
学住一体的小区，哪怕学位溢价贬值，居住价值还在。
所以在同一个学校对口范围内，品质好，房龄新，户型合理，交通生活都方便的小区，就是能比其他小区卖得贵。
比如常青一校，成绩和教学质量比常青树实验更好，但是对口社区主要是90年代的初代商品房，其中不少是楼梯房，其中房龄最新的对口小区新世界常青二分之一中心，是2011年的电梯房，单价比交房才三年的恒大御景还贵。
再比如关山大道的泛悦城，对口的喻家山学校因为生源太少，初中还没开起来，含金量无从判断；再比如cbd对口一初学苑的小区，学校师资力量和硬件配得上一二梯队之间，但还没经过中考检验，但这些小区，都是区域内居住条件最好，最新的，居住价值本身也有溢价。虽然学区溢价更高，但成交量支撑的。
再说老生常谈的复地，最值钱的不是学区本身多么厉害（当然也算准一梯队），而是唯一性。
地段价值也就是28000-30000元/平水平，但放眼武昌，满足顶级地段+一梯队学区+房龄10年内+正规商品房小区+100平出头通透户型，140-150平四房的小区没有其他竞品。
3.户型溢价
总体来说，小户型溢价高于大户型。单价30000及以上的学区房，70-80平的两房，100平出头最好不超过120平的三房最受欢迎。
除了CBD，泛悦城，天地及二七滨江这种本身定位高端的小区/住宅区，130平及以上的户型好卖，其他学区房，购房逻辑还是控制总价，够住即可，不太追求空间宽敞舒适。
户型好，特别是有拓展面积，可以在尽量小的面积放下更多房间的户型，溢价最高。
比如保利时代南区的129平四房，复地的101平三房和139平五房，水域天际的88+8平三房，都是送了一间房的拓展面积，总价接受度高，又兼具房间数量和边户通透性，因此单价比其他户型都高。
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