在我见过的开封购房者里，有一种类型是我记忆尤深的。

1、开封人，从小居住的区域在东区/北区/南区；

2、相信西区未来的价值，但比较偏保守的认为，未来的新区短期内会止步于六到九大街；

3、刚需偏改善客群特征，对房价走向持长期乐观态度，短期跌幅影响不大；

4、更愿意相信眼见为实，在准现房期间出手几率更高；

历史经验告诉我们，让这批购房者出手的政策通常都是执行低首付的时候。

我清楚的记得，2013年，蓝湾国际，销售均价约5200-5600元/㎡，临街楼栋房源89㎡仅有2楼和24楼可选择，工程进度已濒临准现房。约14万首付分三次交付，签订合同时，半年后，交房前。

昨天的饭局，有人问我，你经历过高价买房以后，然后市场迅速下跌的情况？

坦白的说，谁还不是“交够了学费”之后，才对房子有了更加清晰的认知。我依然以买蓝湾国际的这位购房者为例，在他买入之前，他错过了3900元/㎡的未来湖滨花园，4500元/㎡的蓝湾国际等。在他买蓝湾国际的期间，和4400元/㎡的幸福里有过比较。在他5200元/㎡买入蓝湾国际以后，便开始了一段“高位站岗”。

2013年之后的2014年，2015年，开封的房价迅速回调。

在他的印象中，他经历了金魏港湾团购3500元/㎡，金鼎丽都销售3800-4200元/㎡，橡树庄园3800元/㎡，拉菲国际团购3500元/㎡，锦诚盛世3200元/㎡等，甚至于2016年中旬森林半岛4600元/㎡。

如果你问他那一段后悔不，我相信答案肯定是后悔。

但随后，16-17年的一波普涨，直接带动了蓝湾国际二手房均价达到了10000+元/㎡的巅峰时刻。现在的18-19年，二手房交易价格亦回落到9000元/㎡左右，依然属于二手房交易市场里的明星楼盘。

从跌到暴涨，再到抗跌，蓝湾国际的亮点在我看来，在于：集英街+汴西湖，高赠送面积的户型。但对于倾向于自住的刚需客群来说，房价的涨跌，都与其关联不大。

最近，我的这位买入蓝湾国际的朋友，正在琢磨着居住改善升级。升级点在于：1，物业更好。2，面积更大。3，环境更优。4，有停车位。他告诉我，他最近看房的原因是，开封的房地产市场一批准现房，又要开始“低首付买房”了。

对于多数人而言，总是愿意在成功的经验上再次复制。

他可以选择中意湖，但预期的高房价加限价首付差，亦让他有足够的压力。随着近期，西湖印象项目推出的新销售政策（高层首付分期+洋房送车位），让他怦然心动。

*西湖印象鸟瞰图

登楼瞰湖以后，阻止他购买西湖印象的理由莫过于“首付的压力”。作为目前在售产品中已然可以称之为唯一的瞰湖楼盘，亦弥补了购买蓝湾国际时近湖而不能观湖的遗憾。加上，近期他亦多次去喜来登行政公寓看房，也登上过33层观览西湖，但1.3万元/㎡的均价足够让他望而却步。

*西湖印象项目观景高层瞰湖实拍

绿城物业的签约，增加了其对西湖印象的好感。高品质物业是当下开封高端楼盘配置中必不可少的关键一环，也是此次开封市场“品质升级”最为关键的一步。相比起来，论观景效果，目前在售房源和当年卖汴西湖景观效果的楼盘相比，还是难以抗衡。套型更优基本和早些年楼盘的赠送面积打个平手。

可以说，目前西湖印象是开封居住环境“新老迭代”时期的最佳选择之一。其一，西湖景观，短时内难以超越；其二，生活配套成熟；其三，绿城物业进入，已与开封百强品质楼盘平起平座。其四，西湖印象在售价格基本与百强房企的预期价格有不小的价格差。

说到最后，对于我的这位买入蓝湾国际的朋友来说，阻止他买入西湖印象的原因只剩下一个：总价高，这也意味着首付高。如今，西湖印象在3月推出了最新的销售政策，恰巧弥补了这个痛点。

1、在售高层产品全部首付分期。

其中，93㎡的刚需户型，更是降低了门槛，首付分期5万起。对于开封的刚需购房群体来说，与其等着中意湖+高铁站+西湖龙首再次带一波“开封房价上涨”的节奏后，买入期房，不如把握机会，趁现在。除了93㎡的户型，其它户型为首付10万起。

对于我的这位买入蓝湾国际的朋友来说，在蓝湾国际居住期间，由于项目规划的车位少，加上集英街停车困难，所以他所在的小区，车位最高一度标到了17万/个。而对于寻求居住改善的他而言，卖掉蓝湾国际，直接一步到位选择洋房，也是选择之一。

但对于汴西湖区域而言，停车难，同样会成为以后的难题之一。

而对于西湖印象来说，目前推出的洋房，享受“买房送车位”的优惠政策，但前提是只能在原价购买的基础上。

*西湖印象工程进度，交房在即

如今的汴西湖二期已经开建，环西湖居住带已经成为必然。

作为未来新区人口密集导入的区域，能推窗观览西湖，自然与众不同。随着西湖二期开建，在中意湖多块土拍之后，地价已然稳定在500万/亩，作为更具优势的西湖二期和西湖龙首，未来的土拍价格自然不容小觑。水涨，则船高。

一个好房子的标准或许应该是：低价或低门槛买入（低单价或低首付），二次购置资产时享受增值带来的溢价。