上海一直是座“不公平”的城市，我是说很多方面。

除非你想胡扯骗鬼，否则完全没必要在这里“粉饰太平”。

就像我们最常提到的房子，最近我做了点功课。

本意是想盘点几个典型的，上海楼市的洼地板块。

看看是真的烂泥扶不上墙，还是暂时的被低估。

但越盘点，那种“不公平”的感觉就越强烈。

隔壁兄弟涨的飞起，自己平平无奇还有点跌。

而且关键问题是，只要隔壁兄弟在，某些地方就很难有“出头之日”。

真的真的被低估的板块、地段其实很少。

我一共盘点了7个，分别是中山公园、永和、阳城、大场、塘桥、西藏北路、长寿路。

下面和大家聊一聊我的看法。

先说好，下面盘点的出发点，偏投资回报一点，自住无碍。

不过话说回来，现在上海买房子，如果有谁说完全不期待一丁点回报的话，那就是纯纯属于自己骗自己了，你说对伐？

“说好一起到白头，你却偷偷焗了油”

长宁区的天山中山公园板块，原本是一对难兄难弟。

上海城建初期，中山公园凭借内环里面的交通、商业规划风光过一段时间。

那时候像“路易凯旋宫、圣约翰名邸”都是上海绝对“扎台型”的房子。

但无奈，中山公园地盘大，“扎台型”的房子毕竟是少数。

所以中山公园起来以后，旁边隔条马路的天山多少也跟着沾光。

那个时候的天山，基本上都是工人新村。

但这些工人新村在04年的时候全部拆迁到北新泾去了。

你知道的，上海中内环里面什么都不缺，但就是缺地。

商业、医疗、景观这些东西没地方施展。

这下好了，地方有了，那就全都堆在天山。

这地方怎么可能搞不好。

房子新，街道漂亮，景观到位。

房价也开始吊打中山公园了，中山公园呢，内环里面不是没有好房子。

但数的上来的，也只有凯欣豪园、路易凯旋宫、圣约翰名邸等等这些。

还基本都被老小区包围了，路这边是21世纪，隔壁是上世纪九十年代。

那么同样买房子，如果有的选，人家为什么地铁不往后坐两站，把房子买在全是21世纪的地方呢？

其实放大到全上海来看，天山也不是房价领头羊的地段。

但现在就是能压着中山公园打，两个板块涨幅轮动的周期要差3-6个月。

永远是天山先涨，中山公园后涨，而且价格，中山公园也跑不赢天山。

表面上看，两个地段只隔了一条马路，但实际上，两个地段根本不是同一个世界。

他们的房子，我总结，直接差掉一个建筑年代。

所以我的看法是，从房价涨幅上来讲，只要天山在，中山公园房子就没什么出头之日。

你觉得呢？

“大哥起飞不带我，还把我的鞋穿走”

同样的剧本，永和、阳城隔壁的大宁做得更绝。

大宁现在是虹吸整个“北四区”中产阶级的存在。

中产阶级有点小钱，但又没有那么有钱。

所以不管买房还是买车，都在追求极致性价比。

品质、交通、配套、教育资源这几样想凑齐，真的只有大宁了，没得选。

大宁呢，老早是闸北的掌上明珠，现在变成新静安北部的发动机了。

你说顶级吧？也不是。

但有的就是面面俱到，没有明显短板，性价比就这么出来了。

相比之下，永和与阳城这种地方，输的很彻底。

房子基本都是老房子，教育资源也一般般。

另外还有一点，北上海比较缺的东西向的地铁，

规划里面的20号线就是来解决这个问题的。

很多人觉得，等20号线通了，北区很多板块就要翻身了。

但实际上，地铁这种东西是锦上添花，有了地铁，很多地方生活确实能方便点。

但基本面不变，就翻不了身，想翻身只能靠拆迁。

那拆迁的话，我估计十年二十年还轮不到永和与阳城那边。

所以很尴尬，到头来，20号线还是在给大宁这种本来很强的地方，添砖加瓦。

“热闹是他们的，我什么也没有”

大场塘桥，一个浦东，一个浦西，但基本都是“万年不涨”。

大场这个地方从板块划分来看，就有点边角料的味道。

大场贴贴南侧，是宝山唯一一块的中环内的地段——大华。

大华噱头够足，南端又和普陀的万里联系紧密，所以高峰的时候甚至房价冲到过9万一平。

大场西侧的上大，属于这几年北上海的小强板块之一。

经纬和锦秋那边房价冲到过7-8万一平。

更不要说南大那边的规划已经起来了，只是房子有点少，这种剧本在上海不是第一次出现了。

搞好了以后，不夸张的说，下限就是现在锦秋和经纬的水平。

所以一南一西，大场被夹在中间，什么都没有，只有一个很虚的希望——机场搬掉。

但实际上，机场搬不搬和大场绝大部分小区没关系。

比如场中路地铁站下来，有一大片老小区，那个齐刷刷的密度是有点让人绝望的。

以及，整个大场被河道与铁路分割的七零八落，这种情况就很尴尬，即便是有心给规划也很难下手。

现在整个大场，就像之前说的，只有西侧靠近南大、北侧靠近经纬的几个次新小区有点希望。

其他的，想要翻身只能等拆迁，但话说回来，拆迁这两个字和宝山联系到一起，总觉得有点违和，你说呢？

另外塘桥也一样，周围的豪强板块太豪强，显得以老房子为主的塘桥很尴尬。

基本上海每一轮行情都是最后才能轮到它涨一涨。

塘桥不是没有好房子，甚至，塘桥滨江那块是出豪宅的，毕竟滨江寸土寸金，比如九龙仓壹十八。

但依然改变不了塘桥老房子为主的总基调，教育资源和潍坊一比也差点意思。

蓝村路地铁站下来，那个感觉我只能说比大场是好了不少，但买房子没必要。

“别忘了，地主家的傻儿子，那也是地主家的”

西藏北路长寿路，内环寸土寸金，再差的地方，抬也会被抬着往前走。

内环里面的西藏北路，原本属于闸北，本来就是处在内环鄙视链底端的地方。

又长久活在火葬场的阴影之下，所以西藏北路那边开出来的新房一直都卖得不好。

但就像前面说的，再怎么说，这地方现在属于静安，是在内环里面。

新静安搞完大宁，实际上再说要搞开发，提升土地利用率，已经没地方选了，你总不能说舍近求远开发一下彭浦，何必呢？

所以重点只能放在西藏北路，其实这几年西藏北路那边拆迁力度很大，规划呢，其实也不用多讲，内环寸土寸金，以后苏河湾连成一片，城市界面不可能差。

现在实话讲，现在西藏北路已经不便宜了，但还有点相对优势，起来只是时间问题，你永远可以相信上海的内环。

同样的还有长寿路，内环内最便宜，以前诟病的是城市界面不好，又有个清真寺，另外昼伏夜出的小姐姐比较多。

但实际上你看这两年，翻新重建的动作很多，原因和西藏北路一样，内环里面最珍贵的就是地，所以不可能荒着一块地方去搞中外环。

从现在的价格来看，长寿路同品质的房子比静安那边便宜太多，价差太大，大家又都是内环里面，很多人是愿意放下面子买到长寿路的。

更别说现在上海买房子的，很多都是新上海人，他们管你什么内环鄙视链，价格实惠东西好就是王道，你说对伐。

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