在房产交易过程中，定金作为一种常见的担保方式，对于保障交易的顺利进行起着重要作用。然而，由于各种原因，购房定金纠纷时有发生。那么，当遇到这类纠纷时，我们应该如何处理呢？今天，我们就从司法局的角度来为大家详细讲解。

一、法律依据及相关规定

根据《中华人民共和国民法典》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、购房定金纠纷的常见类型

购房者违约
（1）因自身原因不想买了
例如，购房者在签订认购书或定金合同后，由于个人资金问题、对房屋不满意或者找到更合适的房源等原因，决定不再购买该房屋，这种情况下就构成了购房者违约。此时，根据定金罚则，购房者无权要求返还定金。
（2）未能按时履行合同义务
如购房者未能按照约定的时间支付首付款、办理贷款手续或者提供相关资料等，导致交易无法继续进行，也属于购房者违约。卖方有权没收定金，并可根据合同约定追究购房者的其他违约责任。

售房者违约
（1）一房二卖
售房者在与购房者签订定金合同后，又将房屋卖给其他人，这种行为严重违反了合同约定和诚实信用原则。购房者有权要求售房者双倍返还定金，并可以要求赔偿因此造成的损失。
（2）未能按时交房或提供符合约定的房屋
如果售房者未能在约定的时间内交付房屋，或者交付的房屋存在质量问题、与合同约定不符等情况，购房者可以要求售房者承担违约责任，包括双倍返还定金、修复房屋或赔偿损失等。
（3）隐瞒房屋重要信息
售房者故意隐瞒房屋的抵押、查封等重要信息，导致购房者在不知情的情况下签订定金合同，购房者有权解除合同并要求售房者返还定金，同时可以要求售房者赔偿因此造成的损失。

合同条款争议
（1）定金性质约定不明
在一些定金合同中，对于定金的性质约定不明确，导致双方在发生纠纷时对定金的处理方式产生分歧。例如，合同中既提到了“定金”，又有类似“预付款”的表述，这种情况下需要根据合同的整体内容和双方的真实意思表示来确定定金的性质和处理方式。
（2）其他合同条款模糊
如房屋的交付标准、违约责任的具体承担方式等合同条款约定不清晰，也容易引发纠纷。当双方对这些条款的理解不一致时，需要根据相关法律法规和交易习惯进行解释和处理。

三、购房定金纠纷的处理方式

协商解决
当发生购房定金纠纷时，双方首先应尝试通过友好协商解决问题。购房者和售房者可以坐下来，本着平等、互利、诚信的原则，充分沟通交流，了解对方的立场和诉求，寻求共同的解决方案。例如，对于购房者因资金问题无法按时履行合同的情况，双方可以协商是否可以延长付款时间或者调整付款方式；对于售房者交付的房屋存在轻微质量问题，双方可以协商由售房者进行修复或者给予一定的补偿，而购房者继续履行合同。协商解决的好处是可以避免繁琐的法律程序，节省时间和精力，同时也有利于维护双方的关系。
案例：小李看中了一套房子，交了5万元定金。后来由于家里突发急事，需要用到这笔资金，无法继续购买房屋。小李与售房者沟通后，售房者了解到小李的实际情况，双方协商一致，售房者同意退还小李3万元定金，小李也表示理解和感谢。通过协商，双方妥善解决了纠纷，避免了进一步的矛盾。

调解
（1）找中介调解
如果购房交易是通过中介进行的，购房者和售房者可以请求中介机构进行调解。中介作为交易的中间方，对双方的情况和交易过程比较了解，能够在一定程度上协调双方的利益，提出合理的解决方案。中介调解的优势在于其专业性和中立性，能够为双方提供一个相对公平的协商平台。
（2）寻求相关部门调解
购房者和售房者也可以向当地的房地产管理部门、消费者协会等相关部门申请调解。这些部门具有一定的权威性和专业性，能够依据相关法律法规和政策，对纠纷进行调解和处理。例如，房地产管理部门可以对房屋交易过程中的违规行为进行调查和处理，消费者协会可以从维护消费者权益的角度出发，为购房者提供帮助和支持。
案例：小王购买了一套二手房，交了3万元定金后，发现房屋的实际面积与合同约定不符。小王与售房者发生纠纷，双方找到当时的中介进行调解。中介根据合同条款和实际情况，提出了一个解决方案：售房者按照实际面积与合同面积的差价给予小王一定的补偿，小王继续购买房屋。双方接受了中介的调解方案，顺利完成了交易。

仲裁
如果协商和调解都无法解决纠纷，双方可以根据合同约定的仲裁条款或者事后达成的仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁。仲裁具有专业性、高效性和保密性等特点，仲裁裁决具有法律效力，一方不履行仲裁裁决的，另一方可以向法院申请强制执行。在申请仲裁时，双方需要提交仲裁申请书、相关证据等材料，仲裁机构将按照仲裁程序进行审理和裁决。
案例：小张与开发商签订了购房定金合同，约定购买一套新房。后来开发商因规划调整，无法按照合同约定的时间交房。小张与开发商协商无果后，根据合同中的仲裁条款，向仲裁机构申请仲裁。仲裁机构经过审理，认为开发商构成违约，裁决开发商双倍返还小张定金，并承担小张因仲裁产生的合理费用。

诉讼
如果双方没有约定仲裁条款，或者仲裁裁决被人民法院依法撤销，购房者或售房者可以向人民法院提起诉讼。诉讼是解决纠纷的最后一道防线，法院将依据相关法律法规和事实证据，对案件进行全面审理和公正判决。在诉讼过程中，双方需要提供充分的证据来支持自己的主张，法院将根据证据和法律规定作出判决。
案例：小赵购买了一套商铺，交了10万元定金。后来发现商铺所在的商场未能按照宣传资料中的规划建设，影响了商铺的商业价值。小赵与开发商协商退款无果后，向法院提起诉讼。法院经审理认为，开发商的行为构成违约，判决开发商退还小赵定金10万元，并按照银行同期贷款利率支付利息，同时赔偿小赵一定的经济损失。

四、案例分析

案例一：孙某与某房地产开发商签订了购房定金合同，约定购买一套商品房，孙某支付了2万元定金。后来孙某在签订正式购房合同时，发现合同中关于房屋交付时间的条款与之前销售人员承诺的不一致，孙某要求修改合同条款，但开发商不同意。孙某认为开发商存在欺诈行为，要求退还定金。双方协商不成，孙某向当地消费者协会投诉。消费者协会介入后，调查了解了情况，认为开发商在销售过程中存在一定的误导行为。经过调解，开发商同意退还孙某定金，并对合同条款进行了合理调整，孙某最终购买了该房屋。

案例二：李某与张某签订了二手房定金合同，李某支付了5万元定金。在办理房屋过户手续过程中，张某因个人原因无法按时办理，导致交易延迟。李某认为张某违约，要求张某双倍返还定金。张某则认为自己并非故意违约，而是遇到了不可抗力因素。双方无法达成一致意见，李某向法院提起诉讼。法院经审理认为，张某未能提供充分证据证明其遇到的是不可抗力因素，且其未能按时办理过户手续构成违约。根据法律规定和合同约定，判决张某双倍返还李某定金10万元。