大家好，今天是非常（bu）专业的商业博主——猪猪侠。这也是《德阳商业变迁史，120年》的第七期！

今天要为大家讲述的是来德阳的哪些商业综合体，他们还好吗。

众所周知，一二线城市商业神仙打架已经是很常见的情况了，商业物业大量闲置现象也不鲜见，但同时却一直有着不少标杆商业，比如成都的ifs，北京的三里屯。

成都ifs

而三四线等中小城市则恰恰缺乏成功的商业项目。

对此，德阳人民肯定都深有体会，用一句话概括就是：人民的美好生活向往和商业发展不均衡之间的矛盾。很多德阳人一想到逛商场好多人都朝成都跑。

许多人简单地将其归咎于地缘劣势，但是我认为中小城市容量有限，城市年轻化低是根本因素，这导致了大型商业地产开发商不愿意做渠道下沉，取而代之的是大量非专业的房地产商进入这些市场。

示意图，

在德阳商业前几篇中可以看到，每一个阶段的商业都很有年代特色，但大部分都是德阳本土房产开发商跨行业做商业。

德阳俯瞰图

他们比较缺乏对商业发展规律的认识，专业化的操作，又因前期规划定位、建筑设计、招商及运营管理等不太专业，导致物业投资回报低及资本化难，有的项目就逐渐半死不活了。（求生欲：猪猪侠个人观点，与房帮帮平台无关）

比如瑞麒·旌都银座，专业的房地产开发商首次跨行做商业——彩泉天街，初心很好，但结果却不尽人意。

彩泉天街现状

意料之外，但仔细思考也算情理之中。

但我相信，德阳这个中小城市商业蕴藏着巨大机会，前提是是否有专业能力先来撬动这个市场。

01

万达广场

终于这样到了2016年9月，万达集团带着万达广场落户了德阳城北来搅动德阳商业这潭静水。

这是万达集团第158座万达广场，也是万达集团布局四川的第八座万达广场。

示意图，

可见德阳人民对大型专业商业城池的期盼已久与支持，德阳商业的巨头化貌似也就是是从万达入驻开始形成的。

此话怎讲?

你仔细想想现在德阳城北各大楼盘开发商在宣传的时候是不是都会在版图里标注离万达广场距离多少，以此来显示商业的便捷性，与区位的优越性（特别是城北）。

万达对面世家雍锦湖宣传海报

也是在万达之后，万达附近各大地块被推上风口浪尖，被各大开发商争相抢夺，万达旁边的世茂·璀璨天城更是拍出了德阳地块单价最高。以1082之势被载入史册。

万达风头无两的时候，同处于城北相距两公里处的希望城也“大张旗鼓”开张了，有了万达的辉煌在前，如此近距离的两处商超命运就大不相同了。

希望城示意图，

其实希望城在2010年就拿地了，万达在2014年才拿地，就是因为希望城建设速度没跟上，失去了先机，导致现在的萧条。

好心网友赠图

这是热心网友前段时间晚上八点左右去希望城看电影，出来拍的希望城实景。

虽说德阳确实没啥夜生活，但是这个时间就这么黑了也确实说不过去

不管从哪个方面来说，万达确实略胜一筹，但是我总觉得他顶着万达的专业商业的高端title却并没有做得多高大上。

里面的品牌高级也不过就是劲浪体育的各大运动品牌，我个人觉得这些就算和洋洋百货一楼各大彩妆品牌一比也些许有点相形见绌了。

万达品牌宣传图，

德阳万达广场入驻的时候标榜的slogan可是：

德阳规模最大、业态最丰富、品牌最多、档次最高的购物中心，汇聚服装服饰、生活精品、潮流体验、特色餐饮等业态，引领城市消费风潮，不断为德阳人民提供丰富精致的时尚生活体验。（现在官网也是这个介绍）

不过就这现实呈现度，我还是觉得缺了不止一点意思。

内部稍欠火候，那就外部规划来凑嘛！

规划图

“德阳双子塔”，“全国首个庭院式小学”“旌阳区内最大的湖滨公园”都规划在了这里。

金锣湾生态公园实景图

虽然城北房价偏高。但近年来，货币化安置，降低首付都给德阳人民很大的底气与优惠在此安家置业。

而且附近楼盘差不多都在2022.2023年交房。到时候人流不会少，人流量地增加推动商业的升级也是情理之中。

旌东新区鸟瞰图

所以对于万达的发展潜力和前景，是毋庸置疑的事情。

02

吾悦广场

现在德阳江湖上流传着一句话，北万达，南吾悦。

作为德阳南北扩建的两头开山虎，吾悦开疆扩土的势头也很到位。

吾悦广场实景图

按品牌引进来说和万达区别不大，都是以国产中端品牌为主。

品牌指引

创新之处在于引进了一个只开在成都春熙路的网红店KKV，虽然这不是可以辐射到每个德阳人，但是商业直白地说就年轻人主力军啊，我个人觉得这应该算朝大城市商业对标迈出的一步吧。

kkv实景图

吾悦广场实景图

因为从整个一楼可以看出来，商铺模特比逛商铺的顾客还多

思来想去，原因可能还是因为吾悦附近住宅很少，大部分还未交付，比如欢乐颂，吾悦华府，就只有万嘉国际社区实现了入住，连大名城到吾悦的路都还没修通。这都是他安静的原因吧。

很显然现在吾悦的目标受众是建院和工院的学生。

但是领固定生活费的学生大部分还是不能支撑天天逛大型商超的高消费，消费亲民的工农村分走了大部分人流与消费。

示意图，

目前吾悦周边还未发展成熟，大部分德阳人还不了解吾悦，并且不远处的五洲广场和上美广场就拦截了大部分南下的人流。

上美广场示意图，

但是随着南边的发展，长久来看，工农村其实并不会阻碍他的发展，相反热闹的工农村慢慢会给吾悦引流，很多人会想着都到工农村了，那不远的吾悦也去逛逛吧。

吾悦广场实景图

两个大学还是会是吾悦的坚强后盾，因为大学永远是一个城市升级和腾飞的基础，不然德阳那么费尽心思地引进大学为的是什么？

四川建筑技术学院实景图

不过在我看来，万达开启多年，而吾悦才到来没多久，未来前景还是很可观，目前暂时的水土不服也十分正常，大家要对他充满期待！

03

乐都

其实我有点私心，对于住在城南五洲广场附近的我，五洲广场还处于半开业状态，那么吾悦就是我最喜欢去的地方，便捷、不拥挤、东西多。

但是我问我城北的朋友，他们几乎就没去过吾悦广场，说是太远了，难得跑..

于是这就提到了区域商业的概念：每个人都期盼自己的生活圈内有一个大型的商业配套。

示意图，

在城北：万达、希望城。河西：吾悦、五洲、上美、洋洋神仙打架的商业格局之下。

彩虹桥以南的河东地区却如同大型商业荒漠，光彩虹桥旁一个印象汇不足以满足数以十万人的商业需求。

印象汇，

这块商业综合体拿地时间和吾悦相差不到一年，2019年年底拍得。

并且根据宗地竞拍要求：

这里要包含科研、办公、总部经济等功能建筑面积不少于2万方，购物中心不低于3万方，应在交地后36个月内实现满铺开业！

示意图，

如今吾悦已经正式营业，但是这里好像还没多大动静，就看到里面搭了个板房，都不知道在规定期内能不能开业。

乐都商业地块实景图

既然还没有落地，那我们就来盘道盘叨周边规划，预测预测前景吧。

首先，保利“德阳十年大计，为德阳再造一座城”就不得不提，自从保利2010年拿地以来，保利海德花园、香槟国际、中央花园AB区，翡丽湾等楼盘陆续在此呈现，十年大计也开发到头了，即将全景登陆，会带来数万户业主与人流。

保利国际城实景图

八角逐步城市化的拆迁也带来了大批量的人口迁入，我了解过保利好多业主都是八角的搬迁户就近买房。

德阳海关，检察院的设置，也为该片区保驾护航。

规划图，

再加上，德阳天立国际学校与柳梢堰湿地公园，等市政配套设施相继落成以后，这一片的居住环境与人气直线上升，教育、医疗、交通、公园等都不缺。

柳梢堰湿地公园实景图

这是柳梢堰湿地公园过年期间喷泉秀时，保利旁庐山南路的车流实况，怕是市中心都没这么堵，一个喷泉都能吸引这么多人，那商超开业，又会是什么盛况，所以人流也是不会缺的。

实景图，

唯独缺一样：商业综合体！

确实在城市的发展过程中，区域型商业综合体的作用举足轻重。一座优质的综合体的诞生，能改变，甚至重新定义一个板块的价值。

示意图，

旌南新区、旌东片区和八角这三个地方数以万户的业主正嗷嗷待哺得等待着属于他们的大型商业综合体的到来，前景肯定不会差，请乐都不要辜负大家的期待尽快呈现吧。

城南鸟瞰图

04

总结

综合而言，这三个地方都是德阳最新型也是最专业的大型商超，也是德阳人民对商业中心期盼的聚合之地。

但是德阳人民，德阳市情变数不会太大，缺乏年轻化和人口不多是已经是老生常谈的问题了。

大家入驻之前应该也有研究和准备。能不能维持下去，或者带领德阳商业腾飞还是要看这几个商超自身的努力了。

猪猪侠在这里提出一点拙见：

对于这三个开发商或者以后要入驻的商业开发商，要真正的了解德阳情况，深入研究德阳消费者，做到真正的本土化的同时又拔高格调，这也是现在德阳人民最向往的商业格局。

上升一个高度来说，因为德阳属于中小城市，对品牌商尤其是知名的品牌本身吸引力相对较小，品牌渠道下沉意愿也较弱，有些即便下沉也因各方面的缺位很难存活，这也是德阳商业升级困难的根本原因。

但在新商业趋势影响下，德阳消费者的消费观念和习惯也在慢慢发生变化，我们越来越注重身份认同，同时特色是吸引我们进场消费的一大前提。这在商业规划和设计层面大有文章可做。

如果能把这些都想到，都做好，我觉得发展之路不会局限，德阳人民也不会一想到逛商场就朝成都跑。

就算他舍得这些油费，你们几个德阳扛把子商超就不能自觉一点帮德阳人民商业升级吗？！？