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群租房，一直是租赁市场绕不开的话题。

杭州最著名的群租房，可能是钱塘江畔的丽晶国际，据说容纳了至少1万的“杭漂”。

除了公寓，群租房最集中的，还有城郊结合部的各个城中村或者回迁小区。我认识的一个九堡土著，就手握20余间群租房。

此外，就是被各大中介收过去的商品房，通常也会打造成“拼多多”小单间。

到了近两年，群租房开始出现在一系列限售房源中，典型如西溪公馆，有上百间群租房的存在。

但最近出现的一个群租房小区，可能很多人都想不到。

它就地处未来科技城核心区的泰禾杭州院子。在我的印象中，这应该是低密院墅类产品，第一次出现在群租房名单上。

虽然杭州院子命途多舛，几经波折交付后仍然问题不断，但好歹也是千万级的合院。

房东怎么舍得拿出来做群租房？

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进入杭州院子的地下车库，你丝毫感受不到和它名字一样的大气。

阴沉的车库，空气和环境中弥漫着厚厚的灰尘，让人不禁有一丝窒息感，好不容易才找到出租的那套房子。

从地下车库沿着步梯而上，狭窄的楼梯还是交付时的水泥模样，扶手是粗糙的钢管，可以说第一印象分肯定是及格线以下。

这套157㎡合院是3+2模式，即地上三层+地下两层。目前，已被中介分割成5套房源。

其中，地下一层和地上二三层分别是一层一套，每套房子均是一室一厅一厨一卫，每套基本在70㎡左右。

略有不同的是，地下一层带院子，二楼带南向阳台，三楼带一个露台。

地上一层则分割成朝南和朝西的两个房间，各带简易厨卫，但没有客厅，差不多都是30㎡左右的空间。

这五间房的厨卫设施、床、沙发、冰箱和洗衣机都齐全，基本是拎包入住状态。

所有房源共用一个楼梯，以及地下车库和大门主入口，其余差不多都是互不干扰状态。不存在共用一个厨房、抢厕所等常规群租房的弊病。

而且，整个园区外部环境也还不错。

花草、灌木、小乔木、竹子……搭配有序。方正的雕花门钹、真铜包裹的门扇、汉白玉的门墙基座，及个性化的牌匾，和铜制方灯等，整体很高上。

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那么，这样一套品质看着还不错的合院群租房，租金是多少呢？

一楼的两小间最便宜，朝西2200元/月，朝南2800元/月，三楼和地下一层均为4200元/月，最贵的二楼则是4400元/月。

算下来，整套全部出租，总租金17800元/月。

其中，13元/月/㎡的物业费包含在内。水费则是固定的30元/月，电费是1元/度。

从房租上看，这个价格不算便宜。

五常地铁站附近，一室一厅的公寓一大把，都在3000元/月出头。Efc一室一厅的公寓，大多数4000元/月内也能拿下。

除了园区环境，杭州院子的群租房，似乎也没太多优势。

正因为如此，这几套房源从10月初面世，到本月初，才租掉一套。而且是一楼的西边小房间，也就是最便宜的那套。

一方面，自然是这几套房源的整体价格偏高，在不缺房子的未科，租赁市场本就更偏向于买方市场，选择余地太多了。

4000元/月+的租金，稍微加点都可以在未科找个独门独户的小三房了，何必在这里混居将就。

另一方面，年末将至，本身就是租赁淡季，客户少也正常。

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目前，杭州院子拿出来做群租的并不多。

带看房的中介告诉我，他们一共收了4-5套合院。算上其他中介，总数应该不超10套。

那么，为什么杭州院子的房东，愿意把好好的合院拿出来出租呢？我想主要有以下这几方面原因。

首先，当然是不喜欢了，自住看不上。

从2017年左右购入，苦等三年等来交付，最后拿到手的房子却还是满目疮痍。

现场可以看到，院子内部裸露出大片水泥。许多院落的二层阳台围栏，只有几根孤独的钢架龙骨立在那。这场景和一年前刚交付探访时，几乎一模一样。

何况，当年能拿出千万购入杭州院子的人，也不可能只有这么一套房。

我在杭州院子中走了一圈，交付快一年了，已经入住和正在装修的房源，也的确不多。

其次，整租难度大，只能包给中介。

目前杭州院子157㎡整租的挂牌价在9000-10000元/月，但真正能租掉的几乎没有。

毕竟，租了这毛坯的合院，还要花个大几十万装修，能折腾这样的租客，几乎不存在。与其空置，还不如包给中介。

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但最重要的原因，可能还是现在杭州院子二手房，卖不上价格。

今年7月至今，杭州院子已成交了9套房源，在低迷的二手房市场中，这个成绩算相当不错了。

不过，能有这么好的成交量，主要还是低价促成的。

附近的一个中介告诉我，杭州院子的实际成交价在6.5-7万/㎡之间。

最近一套190㎡成交总价1260万，折合单价6.6万/㎡；另一套157㎡则是1060万总价成交，单价6.7万/㎡。

而当初杭州院子新房售价，就在5-6万/㎡之间，部分房源甚至需要6万+的单价。

算上5年的持有成本，现在以不到7万/㎡的单价出手，别说是赚钱，能不亏已经算万幸了。

所以，有些房东选择“割肉”离场，也有不甘心的房东，准备等待更好行情的到来。

在等待期间，每个月万把块的租金，虽然杯水车薪，但好歹可以交个物业费，覆盖一点资金成本。

可如果行情一如既往的糟糕，时间和资金成本还会持续增加，那就得不偿失了。

况且，怎么说也是群租过的房子，未来接盘的买家多多少少会有一些介意，可能又得在价格上被砍一刀。

但是，硬币还有另一面。

万一若干时间后，等到了一个好行情，卖出一个相对更高的价格，也算值得了。