【环球网房产综合报道】3月27日，新鸥鹏集团在京发布教育城（镇）100城战略，宣布将从“文化表达、内容迭代、经济发展”三个维度出发，为各个城市提供完整的城市发展综合性解决方案，构建包括教育城、教育小镇在内的6大产品项目系。

在疫情和城市分化的背景下，国内中小型房企角逐态势趋于白热化。面对日益复杂的发展局面，诸多房企们在房地产主业以外，开始探索文旅、长租、服务等多种新业态的业务增长模式。

在这种情况下，标榜“打造中国一流教育品牌企业”的新鸥鹏，靠着“教育+地产”真的能另辟蹊径顺利突围吗？

出身重庆的新鸥鹏成立于1993年，前身是1993年成立的重庆大学校办企业——重庆鸥鹏物业开发有限公司，2005年改制重组为民营企业，主要从事房地产开发和工程建设。可以说从出生开始，新鸥鹏便自带教育行业的基因。

一直以来，新鸥鹏也自我标榜为“中国教育地产领军企业”，集团官网显示，新鸥鹏目前拥有2所大学、13所中小学、31所幼儿园以及多个教育城，曾入围中国房地产100强企业。

在中国房企排行榜上，三四年前新鸥鹏还能勉强跻身百强，但近两年却直线坠落，甚至2020年的销售榜中滑出TOP200以外。

此前，中指院的地产百强榜单中，新鸥鹏曾在2018年排名第47位；2019年中指院百强榜单中西南区域有13家房企上榜，单其中已无新鸥鹏；到了2020年，新鸥鹏还是没有重回榜单的迹象。

在克尔瑞公布的2017年房企销售TOP200榜单中，新鸥鹏曾以152.6亿元刚好排在第100名；2018年新鸥鹏则以149.6亿元的销售额滑落至该榜单第127名；而2020年该排行榜中新鸥鹏的名字与中指院榜单的情况一样，消失了踪影。

值得注意的是，2014年，新鸥鹏集团总裁李战洪刚应邀加入新鸥鹏团队，就向外界宣称，要“3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强，重庆前2强，快速完成全国布局”。如今回头望去，这些目标大多都落空，新鸥鹏与同样发家于重庆的龙湖、金科相距甚远，既非重庆第2，更不是全国前20强，上市似乎也遥遥无期。

无论规模实力、行业地位还是影响力，新鸥鹏“百强房企”的名头已经名不副实。

公司掉队的现实很骨感，但可能也与新鸥鹏公司经营的混乱不无关系。

2014年6月12日，新鸥鹏地产以18亿豪气收入成都三圣乡四块宗地，溢价率高达91.67%。经此一役，让新鸥鹏在成都迅速走红。不过，世事难料，新鸥鹏在成都市场并没有持续红下去。在高调拿地之后的几年时间，新鸥鹏一直陷入退地的传闻之中，在成都几乎再无其他声音，开发项目也一直没有动静。

2017年8月25日，成都国土资源局发布拍地公告，其中一块宗地正是2014年新鸥鹏当时所拿下的五号宗地，退地传闻落实，新鸥鹏在成都的第一个项目胎死腹中。据当地媒体爆料，成都国土资源局称，按照拿地合同约定，新鸥鹏拿地时缴纳的2.598亿保证金不予退还。

需要指出的是，而经过数年发展，新鸥鹏退地的三圣乡地区地价房价一路飘红，住宅项目单价普遍上万。目前，三圣乡区域已经聚集了绿地、龙湖、首开、融创、华润等多家大型房企。初到成都的新鸥鹏曾经赶上了这班列车，但是却中途下车，一代地王悄然谢幕。

2018年，新鸥鹏甚至还传出了将被融创收购的消息。当时传言还称，新鸥鹏有一段时间拒绝让乙方公司用工程款抵房，以便用这些卖房款现金，赔偿给大批需要辞退的员工。不过，此后收购的事情并没有发生，但其背后所暴露出来的压力却足够真实。

新鸥鹏在人事变动上也有动荡。

2014年，一场重庆房地产行业的房企高管集体跳槽风波，让新鸥鹏名声大噪。当时，金科集团原首席战略执行官李战洪、龙湖地产成都公司原总经理张雪樵、华宇集团原总裁张为耕、东原地产原总经理魏锂、光华集团原总裁秦晓东，以及碧桂园集团的一位资深高管，纷纷宣布加盟新鸥鹏。

但在2019年5月，新鸥鹏地产法人代表发生变动，冉茂林接任张雪樵。张雪樵卸任法人代表的原因及去向，新鸥鹏内部人事在接受媒体采访时却纷纷表示“是公司机密，不能说”。

彼时，业界还有传闻称，新鸥鹏老板周永勇用人方式骤起骤落。

据透露，一开始，周永勇对任何人都会无条件信任一段时间；但若未见成效，他就会立刻否决对方的一切决策，由自己亲自下令和监督。张雪樵在任职新鸥鹏CEO期间，就曾被完全授予地产销售大权。在他的铺排下，一度有5折倾销新鸥鹏在售项目的逆市举动，让地产界十分震惊，也让周永勇不太认同。

如同公开宣传的那样，新鸥鹏“志”不在地产，重点布局于教育。

在“教育”的核心战略之下，新鸥鹏确定了“331”的战略布局，即区域布局聚焦于3大直辖市：北京、上海、重庆；布局3个海外市场，欧洲、澳洲和北美；“1”则是核心产品“新鸥鹏教育城”。

在几天前的战略发布会上，李战洪也强调，新鸥鹏做的是城市的产品，而不仅仅是企业产品。他表示，新鸥鹏将依托企业“教育+”、“文化+”，为城市内容迭代赋能，助力城市产业升级。

在重庆，巴南新鸥鹏教育城由新鸥鹏集团斥资300亿元,包含与巴南区政府合作打造的最大的中国云教育产业园,总占地2.7平方公里,4050亩,相当于6075个标准篮球场405个标准足球场,整体分为三期打造。

2020年8月，新鸥鹏教育城南湖馆正式开业，被视为新鸥鹏教育城模式全新升级的的2.0版本。这个教育综合体总体量约4万平方米，集合教育机构+品牌商业两大业态，融学、乐、食、尚为一体，成为重庆南岸区教育生活新坐标。

在四川，新鸥鹏布局了德阳教育小镇，项目占地约4700亩，整体投资258亿元，是联合国人居署教育小镇示范项目。

云南楚雄的新鸥鹏教育小镇，总投资约110亿元，规划总占地约2567亩，建筑规模约280万平方米。

值得注意的是，以上都是规模巨大，需求资金体量惊人的巨型项目。如此庞大的资金从何而来?就目前的金融大环境,像新鸥鹏这样没有上市的中小规模开发商,要筹集如此规模的资金实非一件易事。

此外受拿地条件限制,新鸥鹏集团各项目在教育配套方面的硬投入也不是一个小数字。一旦再发生像去年上半年这样销售受影响的“黑天鹅”,使得市场回款放缓。新鸥鹏集团甚至可能面临资金链紧绷断裂的事件。加上刚刚宣布的“100城计划”，新鸥鹏目前面临着极大的资金供应风险和操盘能力考验。在融资约束日益趋紧的今天，新鸥鹏能否顺利挺住，变数不小。

进入2021年，房地产行业正在加速洗牌，市场份额加快向头部房企集中。在此背景下，问题多多的新鸥鹏想要成功探索出教育地产的新商业模式注定命运多舛。

（欢迎投稿or爆料，或对本文内容有疑问，请置信编辑部邮箱zhangtianyue@，我们将尽快回复您。）