我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：你好，星叔，坐标江苏无锡，一家五口人（四大一小），现在住在无锡梁溪区沁园新村80多平两室一厅老房子(房龄2000左右），小孩过两年上小学，现在考虑入手一套太湖新城中海的小三房，预计是二百多万，现在子弹有30万，家里预估年入20多万。原打算借点钱凑首付，买下新房，这样老房子老人住住比较方便，但是家人感觉压力有点大，想把老房卖了置换，但是小三房又显得拥挤了些。现在比较纠结。所以想听听星叔一些意见哈。1、太湖新城现在房价比较高，现在入手是否合适？另外梁溪区运河边的房子单价也将近2万多，但是没有好的学区，梁溪区这边是否值得考虑。2、老房子是否值得保留，还是直接置换？

回答：1.子弹30买太湖新城太少了，无锡我喜欢市中心的梁溪区，运河板块和东边的高铁东站板块。太湖新城规划很好，但太贵了。资金有限我建议考虑梁溪区。学位房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我基本不关心学区房。

成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。房子不错的话，学生生源一般不会差。

“学票”作为一项没有标准的复杂服务，其价值完全没有一个公允的评判标准。升学率和分数背后有生源筛选，教学质量不是消费者评价，所谓名师难保不是百度文库水准，哪一个都很难说清晰客观，只有认同人数的多少。

提问：不少人都在说2020年上海会涨。是忽悠接盘侠还是真的可能？

回答：上海是顶级城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，上海的劣势是基数比较高，房价涨幅会受影响。

现在的时机可以买，全国静淡市行情下，上海已经差不多到底，2020预计市场会部分回暖，但具体能涨多少很难预判，我们能做的就是学会抄底。

2.老房子可以留给父母住，小三房自己三口之家住，距离产生美，这样既可以互相照顾，分开住的都也宽敞舒适。

提问：星叔请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？

回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见内部分享。

提问：问题请教：父母名下有几套房产，分别为中海名都（3房）、南雅苑（2房）、柏林公寓（单间）、金汇花园（江湾路）、天鹅湾（一房）。

请教：

1.父母对市中心的朝向户型好的有小区的总价低的楼梯楼有执念，请问此观念是否落伍？父母常年在香港，他们觉得香港市中心的楼梯楼比新建商品房保值且住的舒服。

2.父母认为限购后，房子卖掉就买不回来，所以不打算再做什么变化，是否正确？

3.对以上他们手持的房产，您觉得怎么处理最妥当？

回答：1、若伴随着不错学位的话，这个观点还是有支持力度的，而且必须是楼层适中的。市中心要完全盖的新楼，要不密度高，要不价格奇贵，要不体量太小，买入容易给套。

2、限购卖出就不容易买回来，这样才对，所以我们一直建议是抵押去买房，只要能腾出资格。但对于很多人来说置换是必要的，因为产品在变，人们对产品的品位也在变。当老的房子价值增量是越来越寄托在土地增值面上的时候，是可以考虑换次新的。

3、你父母的房子其实单单从地段来说，都是不错的。我建议可以继续持有，而泵出资金来继续买吧。

提问：情况如下:家在河南小县城！孩子上海读大三！准备考研！现有现金70万左右，还贷能力5000左右，现在的问题是！孩子打算考研，按现有政策，上海买房房票也得五年以上，那么我们怎么做划算，是存银行的五年定期，还是买房！买房是昆山花桥还是郑州，昆山花桥临近地铁11号线的，单价都2.3万了！郑州的三环外1.5万左右！花桥好还是郑州好！优势在哪里？将来是要置换到一线的！另外有朋友去惠阳和大亚湾买房投资！均价是1.3万左右！那么！你能给个建议吗？如果有推荐，哪个楼盘好呢？谢谢！很焦虑！也不知道未来房价是涨是跌！求帮忙！

回答：1.首先未来房价一定还会上张，钱存5年，只会越来越不值钱，通货膨胀只会贬值，所以认清一个观念买房才是硬通货

2.你女儿在上海读书，还有几年才进入社会，这几年时间就要提前布局，让资产快速增值，未来才有实力上海买房

3.你说的几个城市，郑州潜力最大，郑州属于强二线城市，和成都武汉等都属于未来大都市圈，发展只会越来越好，房价未来涨幅空间很大，郑州尽快上车持有几年再出手，后面有上海房票再入上海

提问：星叔好！坐标西安，目前有3套房：第一套在地铁1号线森林公园站300米左右，高层精装65平米，无贷，房龄近7年，小区品质一般，目前出租中，估计市值75万左右；第二套在草滩尚稷路金泰经开花城，高层毛坯100平米，73万全款（2019年已收房），经开一中学区；第三套在沣东沣华熙城，2021年底收房，改善+投资，周边有学校，贷款100万，月供6000。二孩家庭，民企职工，目前家庭年收入30+，现在大宝小学附近租住。

方案1：今年卖掉第一套，为第三套还贷款，减小还款压力。

方案2：第二套满三后卖掉，为第三套还贷款。

方案3：卖掉一、二套，不还大额，继续择机入手。

请问星叔，如何抉择？

回答：三个方案都不是很好。

你的买房投资思路首先不对，你有2套房都是全款，作为投资来说是没有杠杆的，一旦房价上涨，资产无法放大，涨幅靠选筹，赚钱靠杠杠。

而第三套选择贷款本来是正确做法，而你方案一和二目的都是想提前还贷款，投资来说贷款应该贷的时间越长越好，而不是提前还款，30年的通货膨胀，负债被稀释，贷到就是赚到。

方案三卖2套来说现在也不是出手时机，目前二手市场太静淡，不建议出货。

我的建议是3套不动继续持有，前面2套房都没有贷款，可以简装出租，用前面2套租金抵还第三套部分房贷，减轻还贷压力。

然后等待下一波大牛市。

提问：星叔你好，我现在在青岛工作，税后1w左右，目前在城阳，高新区，红岛这三个地方考虑，预算（含贷）180w左右，哪一个地方比较合适

回答：青岛红岛房价低，很多人认为是个价值洼地，包括整个城阳价格都不高。但它的发展前景并不太好。不是青岛发展主方向，城市发展规模会比之前十几年降速，也缺少更多的资源全面开花，四处发展。

黄岛价格也低于主城区，我觉得比红岛更具投资价值。

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