新区的大饼是很诱人的。

今天直接一点，我们来看即将加推的中粮祥云，是否值得购买，特别是在涨价之后。顺便一起看看中粮祥云周边的环境，以及大悦城、济钢片区的最新进展。

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中粮10号楼将线下加推，不出意外涨价了

先来看看，中粮祥云的位置，它位于新东站片区东北部，地处济南历城区工业北路以北、凤箫路以西，开发商为中粮，物业为中粮物业。中粮祥云首开地块为上图A1地块，容积率2.4。

他还有其他5个住宅地块，A2地块、A3地块、A4地块、A7地块、A8地块，如上图所示，都已经给大家标注了。在售的为A1地块，规划13栋住宅，包含7栋18层小高层、2栋22层高层、3栋24层高层。

高层公摊基本在27%左右，小高公摊24%左右，高层公摊不算低。这次开盘的是A1地块的10号楼，具体位置如下：

10号楼位于A1地块的南侧，采光问题不大，但东南方向的22f高层对其有一定的遮挡，主要影响上午的采光。

另外，10号楼南边不远有12个地上停车位，严格意义上中粮祥云并不是人车分流的小区，有人理解为是为了隔壁公建服务，也就是后期的小区商业服务，不会进入小区，但车位还是在小区红线内，而且中粮设计的地下车库入口都在小区内部，这几点尤其需要注意。

中粮目前已经获取了A1地块的大部分预售，目前10号楼也获取了预售，看工程进度，该项目的网签情况如下，大家可以自行评判该项目的销售情况。

10号楼一共126套房子，线下加推，不知道还有没选房猫腻。

10号楼只有两种户型，101和112户型，公摊适中。

两个小户型产品整体比较方正，两室朝南，非常紧凑，需要注意的是，中粮祥云的样板间并非实体样板间，而是在售楼处里的样板间，您看到的房子和实际的尺寸会有误差，而且能咋的墙都砸了，大家感受实际格局即可，尺度还得自己量量。

下面户型图可以参考一下：

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这一次中粮祥云价格可能会上调，具体价格区间还以开盘当天为准，但个人感觉超过13500就需要慎重比较了，隔壁万象东方性价比要更高。

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这可能是济南比较荒凉的楼盘

长期来看，中粮周边规划还不错，但短期内荒凉很难改变。

荒凉，应该是中粮祥云最大的弊端，周边太荒凉了，基本上是一个项目孤零零的立在一片空地上，等待片区发展还需要一段时间。

今天给大家航拍了一下，可以自行感受。

项目向西看去

向东看去济钢

向东北看去

向南看去，大悦城还没有动静

周边济钢片区的济钢森林公园将在今年6月份完工（不知道能不能行），中粮祥云交房将在2022年10月，大悦城将在2023年开业，原来交房晚也能变成一种幸福。

另外需要注意的是，中粮的济南首行，真的是一波三折。最严重的就是首次开盘就违规骗取预售，同时也受到了严厉处罚！

济南市有关部门对该项目违规行为依法进行调查取证并履行了权利告知等相关程序，形成了处罚（处理）决定，相关处罚（处理）决定如下：

一、撤销中粮祥云项目1-5号楼《商品房预售许可证》；

二、取消开发企业通过“告知承诺”办理工程建设审批手续的资格；

三、责令开发企业退还前期收取的认筹金并处以预收款1%的罚款；

四、行政处罚信息推送至信用济南、信用中国网站；

五、降低开发企业信用等级为C级；

六、将中粮祥云项目1-5号楼预售许可条件楼座形象进度由6层提高至12层，中粮祥云项目预售监管金留存比例提高20%；

七、将其违规行为通报其控股公司（大悦城总部）及其注册地主管部门；

八、对中粮祥云项目施工单位（中国建筑第五工程局有限公司）、监理单位（山东鼎晟工程项目管理有限公司）提供虚假材料行为进行全市通报批评，纳入信用评价，给予信用扣分。

该项目的信息就介绍完了，项目如何自行评判，但片区有一定发展潜力。

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新区买房第一条真理：地铁

之前无论是做直播还是写文章，我们一直坚持这样的观点：济南远郊也好、新城也罢，检验买房价值的第一条真理就是：

板块内有没有地铁在建或者开通。

不管某个新区板块如何规划，如何定位高大上，地铁为郊区置业第一要素。

示意图，仅供参考，后期郭店可能会有地铁批复

毫不夸张地说，地铁是郊区的生命线。

在交通不便的郊区，只有地铁才能快速地聚集起片区内的人流、资金流、信息流，集工作、商业、文化、教育、居住于一体，盘活整个片区。

再者，对于在主城区工作的刚需族，也唯有地铁，才能串联起与主城区的通勤，满足生活工作的切换。

我们怎样看一个新区否能真正崛起？

比较简单的办法是“看钱”，即这个板块今年获得的投资越多，那么相比其他区域，它获得的发展机会就更好些。但这个方法并不保险，因为政策随时可能有变动，今年被“力捧”的板块，明年也许就跌落神坛。大家要看已经落实的基础市政配套，比如济南为了发展新东站，济钢拆了，最贵的高架修了，地铁通了，据说投入至少1000多亿，这些资金都是落地到了基础配套。

对于刚需来说，今年明年在新东站上车，还是可以的，但是不是要上车中粮就要具体问题具体分析了。希望上面的内容对您买房有帮助。