2020年4月，山西省悄无声息的拉开了一场人口小县政府机构关停合并的改革，6个人口不足20万的县被山西省列为试点，是山西省敢为天下先要担起中国机构改革的先锋吗？非也，真实的原因很简单，人都跑光了，很多县实在是没收入了。

咱们以其中的娄烦县为例，该县每年的一般公共预算收入为8.8亿，而一般公共预算支出却超24亿，财政严重入不敷出，常住人口实际只有9万左右，但依旧供养着超过3000名公职人员，30个老百姓就要供养一位公职人员，更别说还有众多的“临时工”没被统计进来。

我们再来看看领先我国一个版本的日本，你要是去过日本的农村，就会发现在日本的乡下，你要是不在中心区域，根本见不到人，留下来的也基本都是老年人，整个村镇之前建成的基础设施也已经出现大片关停破败的现象

这种大城市和远郊村镇的极大差距，让日本的年轻人口基本都被虹吸到了东京都市圈，目前这些偏远地区的市町村日本政府对其已经是完全放弃的状态，就等着最后一波老年人自生自灭后停止拨钱维护，未来10年日本会诞生一大批的“鬼村”

这些都是曾经为了发展经济大兴土木，抬高房价和生活成本后，民众自发降低生育率造成恶果，日本已经快走到版本末期了，而我国则刚刚迈入

但因为之前大搞基建的速度和实际人口下降的趋势都远超日韩，我国鬼城的规模其实已经在各位看不到的地方快速扩张，虽然都是鬼城，但我国各地鬼城的形成原因却不尽相同，那本期我们就一起来看看，中国鬼城的三种鬼因。

第一类鬼城，一线城市周边卫星城

大概在15年前，在一线城市周围建设卫星城开始在全国兴起，比较著名的有毗邻北京的河北省三河市燕郊，毗邻上海的南通市启东，毗邻深圳的惠州市大亚湾，这些城市当年在一线城市房价暴涨的时候，凭借不到一半的价格，吸引了一大批一线城市的投资客和买不起一线房但想有个家的刚需们

当然与此同时，当地政府为了高价卖地，往往也会出台各种基础设施的规划给这片区域加buff，什么学校、地铁、高铁，人们喜欢什么就规划什么，反正地是卖出去了，钱先到手再说，这种热潮在房地产上行的周期里，会让有很多人脑子一热就交钱上车

但当楼市进入下行周期，地卖不出去了之后，政府会立马停止对基建的投入，人们发现路修的好好的怎么突然就停了，原本高调宣传的各种配套要么打折要么没了踪影，卫星城的滤镜和buff被拿走后，投资客集体套牢，刚需客面对没有产业，没有环境，没有配套的空城，也只能打碎牙齿往肚子吞，能搬回核心区的也都搬走了，最终剩下的就是偌大一摊空无一人的钢筋混凝土。

上海和南通的朋友应该都知道当年恒大在南通启东搞的海上威尼斯项目，这个紧邻着崇明岛的超级大盘是恒大在2008年左右筹划香港上市搞的造势工程，占地近九千亩，估值340亿，这个估值是当时整个恒大的1/3，规划的入住户数有6万多户，度假酒店、沙滩温泉、游乐场、外国语学校这些buff全部叠上，光营销费用就有1个多亿，这可是快20年前的1个亿啊

2012年首次开盘，直接就卖了20亿，后续的二期、三期、四期都是万人抢房，即使价格上涨，也依旧挡不住大家的购房激情，但10多年过去后，6万人规划的社区你只能在街上看到巡逻的保安，入住率不足2成，大多也是上海退休的老头老太偶尔住一住换一下环境，因为上海墓地很贵，有的老人甚至走了之后选择在这里“永居”了

而正常的上海人开车来海上威尼斯少说也要单趟2个小时，就算只去崇明或者启东的城区都非常不方便，所以当热潮退却后，这里的房价也直接被拦腰斩断，原本一万多的房价，现在不到5千还有价无市，租金也已经跌到最低一个月不到800块，当年高价上车的房东们以泪洗面。

那说完了上海，我们再看看北京，北京除了燕郊，还有一个大家可能都没听说过的京津新城，燕郊好歹离北京就30公里左右，这个京津新城可有100公里，跟海上威尼斯几乎是同一时期的产品，但京津新城走的是给北京天津有钱人造后花园的欧美别墅路线，这里有着8000多座别墅，被称为亚洲最大的别墅群，可以容纳30万人生活

但十年过去，商业街里的店铺基本都已经关闭，周围只有一家医院和一家药店，周边甚至没有一个商场，只有几个便民超市，目前京津新城的入住率只有10%，空无一人的欧美风别墅和镇压在东北角的巨大中式寺庙，给这个地方更填上几份诡异的色彩。

第二类鬼城，二三线城市偏远的新开发版块

相较于一线城市兴建各类卫星城用来解决居住需求，但最终因为基建承诺无法落地，距离城市距离太远等原因破败成为鬼城，二三线城市周边鬼城的形成原因则完全不同。

这类鬼城的形成跟房地产行业近几年的下行息息相关，众所周知，我国前二三十年经济的快速发展主要靠的就是通过债务扩张，政府把天量的货币投入城市建设，城市配套升级后，拉动住宅类土地价格升值，政府再通过卖地回收前期投资成本，然后不断的重复以上操作

这个过程中经济指标上去了，城市版图扩大了，高楼大厦也遍地都是了，领导高升了，买房的人们看着不断上涨的房价也咧嘴笑了，这个模式在过去几年简直就是赢麻了，成功让我国的GDP总量用二十年时间就从前十开外蹦到了全球第二。

但这个模式能转的下去的根源在于最后掏钱的居民愿意用越来越贵的价格接盘房子，前二十年随着大量农民进场和每年千万的新出生人口，有足够的人来接这个盘，但到了2020年后，接盘的人断崖式的减少，让上面的赢麻模式转不下去了

于是乎我们可以看到，在近两年，各大城市的拆迁速度明显变慢了，去年的土拍已经70%左右是城投托底，拍了也不开发，主要是给政府套钱，到了今年随着严控城投债务扩张，土拍市场直接冰冻了，你可以看看你所在的城市今年拍出去几块地了。

在之前的赢麻模式下，因为拆迁老城区成本过高，所以地方政府更倾向于开发城市周边的新区，这些所谓新区原本大多是农田，拆迁成本很低，一纸红头文件就可以把这些不怎么值钱的农业用地变成金贵的住宅用地

当然为了让新区价值提升，政府、医院、学校也都搬迁过来，各种规划buff也叠上，土地高价卖起来，这套操作是不是很熟悉，是的跟上面讲到的恒大威尼斯们很像，但也有根本不同，很多地方是真心想发展新区的，毕竟老城区规划很难变化，随便动一动都是大量的拆迁费，新区既是面子也是里子，我们可以看到除了真金白银的导入政府资源外，新区往往都会获得各类新产业的政策优惠，这跟恒大威尼斯们只建住宅小区完全不同

这类新区建设也有很成功的案例，比如众所周知的上海浦东新区，当时也是花费巨资，顶着巨大的质疑开发的远郊新区，其实很多新区的建设出发点是好的，但奈何上海毕竟是上海，浦东新区的成功并不是能轻易复制的。

很多地方对新区的建设也出现了很多问题，比如前期摊子铺太大导致实际建设时资金、产业、人员都跟不上，还有领导换人后要搞新业绩重新画圈去其他地方建设新区，也有原本规划就有问题，新区距离主城区太远，产业无法导入，人员不愿流入等等

比较出名的就有天津的滨海新区、郑州的郑东新区、成都的天府新区，但好在这些新区规划较早，而且都是强二线城市，人口吸引力大，加上政府在之前几年还有钱，就算新区建成后变成鬼城，也可以靠着政府慢慢导入资源，导入人口，逐渐救活，可以看到之前对于滨海新区、郑东新区等2000年前后开始规划建设的老一辈新区在经历过几年鬼城质疑之后，后面逐渐有了生机。

但随着房地产上行周期的结束，政府已经没钱了，新一辈的新区未来可就没这么好运了，像是青岛的蓝谷，这个2010年之后才开始建设的新区，全称叫做青岛蓝色硅谷，美国有科技硅谷，咱也有蓝色海洋科技硅谷。虽然前期也像是它的前辈们一样，青岛政府投入了大量资源进去，号称要打造整个北方最牛逼的海洋产业新区

但其实际离青岛主城区有接近40公里，中间还隔着一个崂山，就算离青岛郊区即墨区（县升级到区）也有20公里，导致选址就有很大问题，青岛强行把地铁打通崂山链接到这里，结果目前上座率不足20%，这可是青岛第三条地铁，当年很多主城区都没通。

各种大学、研究院、康养基地、酒店、住宅拔地而起，这么远的地方，房价最高的时候站上了2万一平，跟青岛主城区也相差不多了，但随着一阵风吹过

到了2020年前后，实际的规划落地的并不多，海洋经济也并没有成为山东经济想要腾笼换鸟的新鸟，青岛的蓝谷变成了鬼谷，房价也打了对折，除了已经建好的大学、研究院还有稀疏的人员之外，只剩下亲眼见证了这一切的鳌山卫村民继续着他们的生活。

第三类鬼城，资源枯竭的三四线城市

近几年最火的四线城市非黑龙江的鹤岗莫属，几万块钱就能买套房让鹤岗在前几年躺平思潮渐起的时候全国闻名，也成为了人口流出导致房价崩溃的经典案例，但鹤岗也拥有着曾经属于它自己的辉煌。

建国后因为我国与苏联的紧密关系，东北因为优秀的地理位置和丰富的资源储备成为了“共和国长子”，前几个五年计划基本都是围绕东北打造的，东北成为了我国工业发展的先驱，而鹤岗作为全国四大煤矿之一，煤炭地质储量最高的时候达到了26亿吨

煤炭产业的兴起让这里涌入了大量的工人，采煤工的高收入也支持起了鹤岗的房地产市场，这里的房价也一度接近六千元每平，但随着煤炭资源枯竭，以及我国进入全球化链条后，工业向沿海地区转移，鹤岗的辉煌不在，人口也大规模减少

2020年的七普人口比2010年六普减少了17万人，全市人口下降16%，然后我们就看到几万买套房的鹤岗出现了，这背后是产业和工作的消失，让城市逐渐鬼化。

在我国，鹤岗并不是孤例，而且随着我国人口总量达峰并开始掉头向下，新的“鹤岗”只会越来越多，原来就没产业没资源，在前二十年造城风潮兴起时，没有钱大幅扩张城市版图的三四线城市，可能还会因为城市规模小，生活资源集中，从而避免在近期快速鬼化。

但曾经因为资源而有钱大幅造城的地方，可就没这么好运了，成为鬼城的城市，首当其冲的必然是那些跟鹤岗一样资源枯竭，产业出走，人口流失的城市