最近我想买一只砂锅煲汤。

这本来是一件很简单的事情，但是当我进入宝贝页面的时候，有釉和无釉的材质让我陷入了纠结。

有人说有釉的材质会有重金属超标的隐患，但优点是好清洗、耐高温；无釉的缺点是难以清洗，优点是受热均匀，煲汤味道更鲜美。

一下子就让我犯了选择困难症。

但是多年地产经验让我总结出了一套方法论：以自己的需求来购买、抓大放小。既然我是为了煲汤，我追求的就是味道和享受，那么我就选无釉的，那只锅不好清洗是次要问题，是可以忽略的。

当然我能做出这么明确的判断是因为信息足够清晰准确，可是当我们接收到错综复杂的信息时，就会影响我们的判断。

比如最近南宁楼市出现的一些「传言」，不明真相的老铁很有可能就会被误导。

「假名校」

传五象南引进南宁二中？

继新民、三美之后，五象下一个「名校」会是谁？

二中！

——这个劲爆传闻不胫而走，吊足了不少老铁的胃口。这几天，我也陆续听到了一些风吹草动。

南宁二中进五象南？具体在哪儿？

从网传的消息来看，五象南拟引进南宁二中选的是此前华威路中学的规划用地。据了解，此前根据土地出让条件，华威路中学将由绿地朗峯配建。

如图所示。

那么「南宁二中进五象南」是否属实？可以明确的是，截止目前没有任何官宣文件。

二中落户五象南八字还没一撇，但是有些楼盘、销售就率先嗨起来了，五象南某盘更是直接在自家楼盘区位图打上了「南宁二中」。据我了解，冲着学区去的购房者，买房时被销售人员要求需签署教育不确定信息告知书。

这操作套路玩得我双手扣起了10086个666：把人当猴耍，还要你签字承认自己是猴子。

今年官宣的新民实验中学和三美实验学校，都是和土拍捆绑落地，五象南目前没有新地块要出让，平白无故就冒出一个南宁二中，这点老铁们可细品。再说了，南宁二中是高中，要考上才能读，不知道有些人嗨什么。

这几年关于名校的谣言每隔一段时间就会冒出来，名校仿佛一块砖，哪里需要哪里搬。

过去，楼盘不好卖，名校噱头一放，楼盘提升业绩噌噌噌；地不好卖，名校来凑，溢价率一下就上去了；实践证明，名校这块砖确实好用。这一轮楼市的下行周期中，大家使出浑身解数挽救销量，五象南也使出了「名校招」，在楼市怒刷了一波存在感。必须承认五象南「不躺平」的精神可嘉，但请别把购房者当猴耍，像「狼来了」的故事一样，到时候反噬效应你别承受不了。

「假交房」

计划交付699套，结果交了28套

看到这个小标题，可能有老铁会觉得不可思议，连交房都能作假？！

五象湖西某楼盘业主和我反映：原计划今年8月1日前，小区要交付1-7号楼共699套住宅房源，经过数次延期和业主的重重压力之下，今年5月20日仅交出一期3栋一单元的28套房源。

而据该小区业主介绍：这次交付的28套房源，开发商没有出示相关证明也没有和业主办理任何相关交付手续。

据了解，项目一期的楼栋工程进度不一，有的入户大堂完工了，而同一栋楼，公共区域的进度也不一样，除了交付的28套房，该楼栋其余房源仍然没有达到交付标准，仍需要施工。按照这样的情况，这次交付的28套房源是否真正能达到居住要求，老铁们可以自己脑补了。

那么，真正的交付应该是什么样子的？

法律规定，房屋竣工验收合格才能交付使用，因此商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如果开发商无法出示该证，业主有权拒收房子。

其次，开发商把房子交付给业主，必须向业主提供「三书一证一表」缺少任何一个，房屋质量都难达到保障。

因此业主在收房前，有权利要求开发商出具这「三书一证一表」，「三书」即：《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《建筑工程质量认定书》；「一证」《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》；「一表」即：《竣工验收备表》，「三书一证一表」缺一不可。

正规商品房项目交付需要有「三书一证一表」

而开发商为了缓解业主的愤怒，拿出28套房源交付，深陷烂尾焦虑的业主也不得不在手续不齐全的情况下被迫收房，这样的交付作秀大于交房本身。

「假复工」

磨洋工还是真演戏？

今年南宁楼市流行一个新词汇：假复工。

什么叫假复工？施工单位配合甲方搞一个「复工仪式」，而仪式过后，工地里的施工人员掰掰手指能数过来，几个人守着一个大工地，明眼人一看便知，按这种进度干100年都交不了房。

为什么会有假复工？

停工，引起了购房者对房子烂尾风险的担忧，今年3月份一场轰轰烈烈的诉求请愿之后，在相关部门的监督之下，部分停工楼盘纷纷保证复工复产。

比如蓝光答应业主多方筹措资金并承诺2022年4月复工。

蓝光答应4月复工

然而据业主反映，他们没有等来复工，原计划于2022年6月30日交付的二期也延期了。

除此之外，前段时间不少楼盘高喊复工，真是实情况如何？8月1日下午我去现场看了看。

下午四点在五象澜庭府锦苑看到项目有工人在施工，我放上小飞机一看，工地大约有十来个人在施工，外立面已经呈现。

澜庭府锦苑实拍（2022年8月1日）

下午5点左右到金科博翠山，对比旁边轨道御澜上城的哐当施工声，整个项目显得异常安静，三期地块工作人员说，今年以来三期一直没有复工，二期有人做工。我在二期旁仔细听，能听见细微施工声。

金科博翠山二期实拍图（2022年8月1日）

从外部来看，博翠山整体工程进度和今年年初相比没有明显的变化。

下午五点半左右我去到蓝光雍锦澜湾，在项目工地门口看到有五六个工人陆续走出。能听见项目内有些许声音。

蓝光雍锦澜湾实拍图（2022年8月1日）

「假返现」

当心陷入买房返利的骗局

南宁楼市的促销之风从去年下半年开始上演「脑洞大比拼」，无捆绑无外收、送车位这些都是常规操作。

让人跌破眼镜的是首付返现、送装修金，名头很多，说到底就是：你买房我送钱。

这阵促销旋风甚至还惊动了央视，结果全国皆知。今年更加变本加厉，不但返现金，还有送物业费、送车位。

朋友圈海报

愈演愈烈的返现风之下，真的有老铁拿到现金了？

或许真有，但是拿不到的也不少。

从今年年初开始，南宁市住建局陆续收到市民投诉开发商在销售商品房时口头承诺的各种返现返本最终均未兑现问题。

有个别购房者反映「我有微信聊天记录」「我有电话录音」。虽然购房者在买房的时候多留了一个心眼，但现实的问题是：绝大多数的微信、电话录音等内容均无明确指向性，微信以及电话相对人与开发商的关系，其代表开发商口头作出返本返现的承诺的有效性均有待证实，在现实处理中，开发商会以「属于销售人员个人行为」「销售人员已离职无法核实」等为理由提出异议。

如何证明所提供的微信内容、电话录音与投诉问题（案件）的关联性，将涉及音像专业技术判断等司法鉴定工作，实非易事。

另外，根据《商品房销售管理办法》相关规定「房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房」。其实，返本销售行为已明确为法律所禁止。

为什么会有「返现」？一方面开发商陷入资金链的危机，需要销量拯救现金流，返现是其促销手段；另一方面是普通的促销手段已经很难激发购房者买房的信心，只能用真金白银诱惑购房者。

说到底「返现」的出现是楼市信心崩塌带来的连锁反应，整治「返现」乱象除了有关部门加强监管之外，治标还需要治本，恢复楼市信心是当务之急。

假排名

那些故弄悬虚的中考成绩

中考结束后，关于成绩的讨论很直观的反映在学校排行榜上。

以下这两张图我相信很多老铁最近应该都在朋友圈见过吧。

两张图看样子有模有样，有理有据。

第一张图表格上头还标了时间，以确定时效性。第二张图连场景都有，讲台，投屏，不自觉会联想到这可能是某教育工作会议泄露出来的图片。一下子就增加了图片的可信度。

很多老铁看完图片焦虑不已：自家小区划分的中学不在榜单当中，自家小区划分的初中没排上号以后孩子是不是就没希望考上示范性高中了？甚至有老铁被排名影响，打起了买这些学校学区房的念头……

但是我要告诉老铁们，这两张图都是假消息。

早在去年7月份南宁中考结束之后，就有相关文件规定中考数据仅限于一分一档表，不再通报全A+考生所在学校分布情况。

2021年相关通知

相关通知出来之后，各学校全A+人数喜报便销声匿迹。

而今年7月9日，南宁市政府官网上，南宁市教育局更明确了：严禁任何单位、机构和个人通过报纸、电视、网站、微信公众号等媒体宣传炒作「高考状元」「中考6A+尖子生」「高分学生」「升学率」等中高考成绩，禁止违规宣传、变相宣传中考成绩。

也就是说网络上各种关于学校A+率的消息都是不实消息，老铁们千万不要被有目的的人带了节奏，蒙蔽了双眼。

「假返佣」

拿到当赚了，没拿到也别愁

中介为了促进成交到底有多拼？他可以把自己的劳动所得拿出来分！

过去，「返佣」在楼市是一个秘而不宣的存在。没有哪个中介会主动和购房者提起。

当市场进入下行周期，越来越多的客户开始观望、犹豫不决的时候，一些中介为了成交，承诺成交之后把自己得到的佣金返一部分给购房者。

而这个数字有多有少？目前南宁楼盘的佣金普遍在1%-2%之间，户型面积越大单价越高，佣金也就越高。至于返现金额，由中介和购房者约定，金额从数千元到数万元不等。

由于是口头约定，多数的返现承诺仅存在于微信聊天记录和电话录音之中，而这又为后续的兑现埋下了隐患。

我一友仔买房，中介承诺返现1万元，结果成交之后，中介便拉黑了友仔。为了拿到佣金友仔冒充购房者重新加了该中介微信并成功将其约出来，上演了一出「捉贼」的戏码，终于把属于自己的返佣拿了回来。

他直言：不是钱多钱少的问题，而是自己咽不下这口气。

其实吧，面对返佣这种事情，我劝老铁们放平心态，别轻易相信。如果带看的中介承诺返佣并且真正做到了，那咱就当赚到了一笔意外之财；如果没拿到也佛系一点，毕竟佣金也是中介的劳动所得，咱也没必要耿耿于怀。

假朋友

一面之缘忙借钱

前面六个部分的大大小小骗局已经出现了人传人的现象了，但第七种就是诛心了。

去年某开发商新来了一位片区营销负责人（负责几个盘的营销工作）饶某，你驴哥在地产营销圈里的朋友自然是不少的，跟朋友喝酒，跟朋友的朋友喝酒都是再正常不过的事，地产是个圈，业内谁不不认识啊，所以很快在一次宵夜里认识了这位哥们。

当时我也是晕的，他也是二场，推杯换盏几次后都各回各家各找各妈，印象里饶某是重庆或四川人，跟你驴哥差不多胖但基本没有你驴哥壮，后面的故事就如下图所示吧。

为了证明其身份，还特地在公司系统内截了这张图

据我所知，开发商片区营销负责人见得了光的待遇行情好的话五万上下的月薪是有的，哪料这区区的1500元也要费心一「借」。

后来圈内人互相勾兑后才发现在广西被他借了钱的人还大有人在，包括同事、合作方，数额在小几千到大几千不等。

而最后，我也沦落到了被他拉黑的结果。

饶某朋友圈显示一条黑线

君子爱财，取之有道，市场再不好，靠「借」钱曲线救国也不是长久之计。你也是不太聪明，自媒体少的就是素材，你非往我这撞。

对了，钱这次真不用还了，算你投稿的稿费吧，劝你好自为之。我到现在宁愿相信你真的遇到了什么难言之隐，我还是愿意相信善良。

这段算送的

往年的楼市打假，「假」的是话语是谣言是骗术，而今年楼市的「假」不管是形式还是造假主体都有了新变化。

除了以上几个，最近还有假促销，以往还是开发商放出假房源低价吸引购房者到现场买正常房源，而今年的假促销的形式是：有楼盘把正常房源包装成工抵房，以工抵房的折扣给正常房源促销。

说到底，市场的洗牌之下，有的房企造假，比如假促销是为了真走量；但有的房企作假却是为了敷衍忽悠。

最后我只想说一句：只要是谎言，总会有戳穿的一天。