9月22日，2016天津万科“作品时代”品牌发布会，在东第新售楼处举行。

昨天，姜Sir撸了撸他们的150平方米四面宽洋房户型。今天继续，说一说万科的“美好家”精装体系。

首先，姜Sir想撸一撸精装修的话题。

天津最早的精装房诞生于本世纪初，几个典型项目：顺驰太阳城紫玉园、蓝山园、阳光100、奥林匹克花园。

起步虽早，却始终未成大气。虽然也有仁恒、碧桂园、恒大、富力等企业坚持全精装，但毛坯交房的项目仍然占据市场绝对主流。

直到去年，情况才出现改变。精装项目比例有很大增长，融创、旭辉、鲁能、金侨等企业纷纷加入战队。一时间，精装设计师成为十分紧俏的人才。

原因其实很简单，土地成本越来越高，开发商不加点附加值进去，怎么能做出溢价？

但是，尽管市场接受度有所提高，姜Sir却发现，其实对于精装房，很多人或多或少都存在着一些认识上的误区。

这种误区体现在两方面：

一部分人并不相信精装，总认为开发商有偷手，用最便宜的材料，工程质量难以把控，总爱比较如果自己装能省多少钱……

另一部分人认可精装房，但也只是停留在“省事”、“省心”、“拎包入住”的层面上。

对此，姜Sir要说：“其实你们都误解精装房了。”

仔细想想，毛坯房本身难道不是房地产市场发展不成熟的表现吗？

就像买辆车，你能容忍在4S店只买到四个轱辘一台发动机架着一个空壳子，却要自己去外面单配座椅、内饰、方向盘吗？

真正优质的精装房建设流程，不是开发商先盖出毛坯房，然后引入装修公司提供装修，最后再由居住者去向家具生产商寻找定制方案。

而应该先研究居住者的生活习惯，确定功能尺寸，预留水电管线，再确定户型隔墙、门窗在哪里，户型如何分割，然后再研究建筑结构如何去实现。

一句话，一个优秀的精装户型，一定是一套系统、一个整体，像一个有机体。它的设计，一定是“由内向外推导”。

由此看来，你们是不是并没有了解什么是真正的精装房？

精装房真正的优势，其实就在于此：

它是从户型设计的源头出发，从根本上提升居住效率，解决购房者收房后的一切后顾之忧。

万科从1988年涉足住宅开发，1998年开始尝试精装，2008年即实现全精装交付。

“美好家”精装体系，则是整个万科集团在精装领域探索多年后，所作出的一次整体升级，即“从户型出发的全屋定制解决方案”。

天津万科昨天刚刚发布的“美好家”，则是整个万科集团战略在天津的落地。

据介绍，天津万科“美好家”共分为四大产品体系：魔镜系、无限系、换装系、加载系。

魔镜系

魔镜系是“美好家”体系中的最高端产品线，主要强调的是“用科技将房子性能全面提升”，关键词是“舒适”、“健康”、“安全”、“智能”。

舒适角度，利用高性能中央空调，保持室内恒温24℃、湿度50%；利用三玻两中空门窗、全屋壁纸硬包，保持室内噪声分别低于45db。

健康角度，利用新风除霾，保持室内低于50，过滤效率95%以上；利用前置过滤器、净水机和软水机，有效去除精度0.1纳米的杂质、细菌、重金属，使水的硬度降低至6以下，家中不再有水垢。

安全角度，入户门口吊顶内嵌摄像头监控，一晃就拍照，循声来追踪，无线传输至手机和室内终端；人脸识别入户门，16点捕捉、活物识别、热红外成像、0.1秒识别速度，保证任何环境下都只对业主本人辨识；外窗防盗联动装置，全屋应用外窗防盗把手，8颗弹珠卡扣两级联动，安全防撬。

以上内容，目前尚处于设计阶段，还有调整可能。预计将首先在万科东第150平方米洋房户型中应用，样板间计划在11月开放。

无限系

无限系强调的是“用一种户型来满足不同生命周期中客户的需求”。

目前，天津万科在民和巷项目做了一栋实验楼，主力户型面积为115平方米。下图可以看出，原始户型中，内部没有任何隔墙，只有一根柱子。

根据不同客户的需求，设计师设计了超级婚房、富贵之家、二孩时代三种方案，分割出大两居、三居及小四居三种户型。

无限系最突出的特点，即是室内精装与建筑结构的完美结合。特别是，主要的几个房间隔墙都用柜体来做，将每一寸空间都压榨干净，大大提升生活的效率。

有关这一系列的精装设计，姜Sir未来还将找时间详细介绍。

换装系

换装系强调的是“个性化定制精装”。

很多人不认可精装，最大的原因就在于认为精装房缺少个性、风格统一。其实，在标准化、工业化基础上生产出的精装房，也完全可以实现风格上的变化。

比如，橱柜、衣柜的尺寸是统一的，但门板颜色、门把手样式的变化，就会形成N多种排列组合，再配以不同颜色的地板、墙地砖、壁纸，这样整个精装的风格就会非常多。

目前，天津万科已经在几个在售项目中实现的换装系风格，分白色美式和木色现代两种基础款，主要体现在门、踢脚线、柜体、地板的不同颜色上。

在此基础上，购房者还可通过功能加载，选择颜值、收纳、健康的升级。

颜值包中，可以升级吊顶、实木复合地板、背景墙等等；

收纳包中，可以升级更多的储物柜；

健康包中，可以升级净水机、新风机等。

此外，可加载的功能还在不断扩充。

据了解，未来换装系还将加入更多可选风格。

加载系

加载系分为装修、家具、家电、软装四部分。在入住前三个月，客户可以选择是否加载这些内容。

最终达到的效果，就是客户真正实现“拎包入住”。

后记

天津万科的设计负责人告诉姜Sir，“美好家”精装体系的初衷，主要是想满足客户的自由、自主选择。就好像去买辆车，选择不同的颜色、配置，实现个性化的主张。

可是，这种自由选择，说起来很容易，真正实现起来却非常难。背后，开发商要付出巨大的工作量。

比如，一个项目有两种户型，每种户型有两种可选方案，每种方案又有三种地板、两种壁纸、四种柜子……那么加在一起起来，就将会是一个海量的排列组合。

而且，这种定制化精装，整个流程和之前比也将发生巨大的变化。

过去，整个项目都是统一的，各种建材运到楼下就OK，工人去安装，每户都没区别。

现在，要以每户为一个订单，不同建材必须配送到每套户型，因为每户都是不一样的。

如此，就大大增加了施工管理、材料订货、后台操作的难度。

可能购房人认为，墙面换个颜色、柜子换个样式有什么难的？可是这后面，却非常考验开发商的综合能力。

目前，市场正处于一种极度亢奋的不理性状态。不论什么样的房子，都能卖得出去。

可是，姜Sir坚信，火爆的大市总会过去，未来的市场还要靠真本事说话。

那么，各家开发商，你们真的都准备好了吗？

2016年9月23日