先说几句股市吧。。。

2个大事。

第一个成交量不足万亿了，这是第一次，可能也不会是最后一次。上证指数在14：55分的是“碰巧”拉回了3200点，最终停在3205。

全天动能都很弱，上上下下多次，波动也比较大，也意味高位出逃的人很多，尤其是中午那一波很吓人。就在这9000多亿的成交量里，我也贡献了不少，再次减仓20%。。。

消息面上没有什么，主要还是围绕着中美关系。

第二个事更搞笑，今天是新三板精选层开门接客第一天，就遭到当头一棒。。。所有的股票在大幅高开之后，立即被更大幅的抛售，很多股票跌幅达到60%，整个精选层大面积破发，无数追高的赌徒倾家荡产，中签变成了中弹。。。

我觉得很爽，这就是赌徒应该有的姿势。我非常能够明白想用股市代替楼市的急切，但经济就是经济，急不得，听懂掌声。

总之，我个人认为目前熊市的风险已经高于了踏空的风险，仅供参考。

下面说正文

前天我文章里提到了一句，我和粉丝聊了很久的离婚。

结果当天一个在德国的朋友就很找来了，关心的问我是不是家庭出现了问题。。。。

我觉得很好玩，细想来确实是这么一回事，国内这种错综复杂的情况下，哪是海外同胞能够理解的呢。。。

我至今都非常向往德国的生活，德国也是我曾经经常出差的一个地方。蓝天白云空气好，工作压力小，素质高，守规矩，物价低，收入又均衡，最主要的是大家都有别墅住。。

国内就不一样了，经济飞速发展所带来的阵痛确实在影响着大家，尤其以住房的矛盾最为严重，为了缓解供求矛盾，各地便出台了限购政策，一个家庭只能买2套房。

可2套房其实是不太够的，自住、学区、投资、子女留房这些需要早已超过了2套。为了避开限制，大家就想到了一个政策，那就是离婚。一旦离婚了，一个家庭就可以被拆开，所购房数量便随之提高。

所以我们说的“离婚”早已不再和婚姻本身相关，已经逐渐变成了一种经济行为，与企业合法避税非常相似。

随着调控的收紧，近期以深圳为首的各地均开始对离婚购房做出了限制，具体规则不再细说，简单的说就是，以前通过不断的离婚结婚可以买无数套房，而今天无论是否离婚，一个家庭都只能买2套房，无法再突破。

那么我们今天就看一下，这种政策是否会对房价产生影响呢？

离婚分为真离婚和假离婚，假离婚即为上面所说，基本均为买房。

假离婚中，又分为买新房和二手房。

买新房很好理解，在今天的限价之下，买到一套房就能赚上百万，当然由于大家都在参与这个抢钱游戏，所以需要摇号分配，几率非常低。于是大家纷纷离婚，因为只要离婚就有2个购房资格，会有更大的机会去赚钱。

所以事实上，在这2年的离婚中，为购新房而离婚的占了绝大多数。

买二手房离婚又分2个原因。

一是学区房。由于一个家庭只能持有2套房，而很多家庭是无法出售这2套房的，比如1套自住，1套限售；比如家里老人死不肯卖等等，这种情况下只能通过离婚获取新的购房资格来买学区房。

二是避税。房产交易税里，对于买方，契税是根据你名下房产数量确定的，如果你买房的时候名下无房，便可以少交几万元契税；另一方面对于卖方，有一个满5唯一的政策，也就是你的房子如果是唯一住房，便又可少交几万元的个税。

这么一来，买方净身出户离婚便可节约几万元，卖方净身出户卖房也可以节约几万元，金额可以说是相当大的，相当于辛辛苦苦工作一年的收入，而结婚手续只要1小时，何乐而不为呢？

以上就是离婚知识的普及。

下面我们看，一旦不能离婚买房了，对房价的影响。

今天的一手房因为限价，所以价格是失真的，也就是说今天我们说的房价是指二手房价。

决定二手房价的是供求关系，也就是我们要看新政之后，二手房的需求如何变化，供给又如何变化。

先看需求。

首先大方向我们说了，如今的离婚人士中，绝大部分是去新房“打新”的，所以这些人其实是不会影响到二手房需求，也就是他们本来就不在二手房的需求市场里，离开了也不会有影响。

而对于为了避税而离婚的人而言，目前看离婚依然可以避税，所以也没有影响。退一万步说，就是有影响，你会为了1%的税而不买房吗？

对于学区房而言，我们这里谈的是需求侧，由于学区房是刚需，人们最多是卖房换学区房，所以需求方面也没啥影响。

也就是说，离婚人士的离开，对二手房需求市场是没有直接影响的。

但会有间接影响。

现在很多地方，比如杭州出台了“刚需买房”政策，也就是无房的刚需会更加容易摇到新房，同时由于离婚人士的离开，刚需就更容易买到新房了，这意味着二手房的接盘主力：刚需，由于买到了新房，会离开二手房的需求市场，也就是会减少二手房的需求。

那么这是否意味着二手房要跌呢？我不太认同。

很简单，在早些时候，很多城市已经出台了高学历购房政策，高学历的无房人士可以优先买房，类似于今天的刚需买房，但二手房价并未因为这些刚需的离开而下跌。

另一方面，诸如杭州等地早已施行刚需购房政策，二手房价也没有下跌，所以我认为对市场影响有限。

为什么对市场影响有限呢？是因为一个大城市的人口是持续流入的，如果每年流入刚需的数量大于刚需减少的数量，房价就不会跌。

事实上，每年新开盘数量是及其有限的，相比于巨量的刚需，刚需购房政策减少的刚需数量微不足道。

总之，我认为，限制离婚对二手房需求侧不会有太大影响。

那么供给侧如何呢？也就是限制离婚后，买二手房的人是否会减少呢？

在今天什么人买二手房？

一是学区，二是刚需，三是改善。

首先学区对于一些人的影响是致命的。

以往人们可以放心大胆的去投资新房，哪怕新房占用了有限的购房资格。因为到时候我只要离婚了，就可以新获得购房资格买套学区房让孩子上学。

但是今天，不能再离婚了，一旦操作失误孩子就会面临无学可上的困境。

举个例子：

一套自住顶豪，一套投资期房，新政之下如果还想让孩子有学上，只能卖自住顶豪了。。那一家就从天上跌倒地下，从380平变成38平，非常悲哀。。

2套限售的房子，如果孩子要上学了，那就只能就近入学了，也很惨。。

所以新政之下，大家一定会把2个购房资格留一个出来给学区房。从结婚到孩子初中毕业都需要学区房，这个跨度在15-20年，所以可以说影响到了绝大部分人，是很严重的。

这意味着今后，二手房会有个抛售潮。就是那些手上篡着2套房的人，必须得卖掉一套腾出个位子。

可是这个抛售的数量会很多吗？我觉得可能没我们想象的那么多。

我们可以注意到今天在很多富人版块，也就是会买学区房、喜欢囤房的人士聚集地。这个版块中是会有一些三流学校的，虽然学校对应了上万户人家，但每年入学的区区几十人，还都来自于安置房。

这意味着，即便在新政之前，这些住户的学区问题早已解决，所以后面不会有太多为了学区而抛售的人。

刚需问题我刚刚说过了，一方面离婚摇新房人数减少，另一方面因为学区原因投资行为也会减少，再叠加刚需购房政策，那么刚需买到房的几率大幅增加。

随着刚需们买到房，他们对二手房的需求是减少的，但相比于每年新增刚需数量，这些减少的人数影响并不大，总体刚需依然是在增加的。

与此同时，我们不得不去重视另外一个现象，那就是在改善房上，二手房需求可能会变多。

很简单，那些需要改善的人摇不到房了。

这些人是有自住房的，也是有学区需求的，意味着他们不可能变成刚需。

在以前，他们会留一套自住房，用第二个名额摇号，或者干脆离婚。

在今天，他们不能离婚，也不能用第二个名额摇新房，因为要留给学区房。他们也不会卖自住房去摇号，因为非刚需摇号基本不可能，一旦卖了自住房，大概率一无所有。

这些人有钱，又有改善需求，又很注重生活质量，所以他们大概率只会去置换二手房，也就是卖了自住房立即去买二手房。

由于置换是由差置换到好的，大家都是卖差房子换好房子，意味着低级住宅供给会增加，高级住宅需求会增加。也就是说，未来高品质二手房需求会大大增加。

可以预见的是，后面越是豪宅，反而越会涨价。

有人会问，这么一来，低品质房源会增加，是不是会降价呢？

我觉得还好，因为豪宅市场的圈子很小，微小的变化都会带来较大的影响；但普通房子数量非常大，因为少部分改善客户的抛售而产生的的影响不会太大。

总结一下吧

我认为，在限制初期，由于刚需的观望以及非刚需的调仓，二手房市场会出现供给增加，需求减少的情况，房价会向下走。

稳定之后，随着新人口的流入，供求问题并未能完全解决，房价会缓慢回复。

豪宅市场上，由于富人的资金是足够的，改善需求又是强烈的，房价反而一路向上。

最终，随着市场的自我调节以及套利的出现，魏小狗们会重出江湖，套利机制可以抹平一切利差，最终市场会回到原点。。。

毕竟，魏小狗也是刚需。

关于学区房，最后和你们说一句

首先声明，我最讨厌学区房，我也最痛恨炒房客。现在也在打击学区房，所以我不想被你们扣上炒学区房的帽子，我只是说出自己的想法。

在今天

2个购房资格不能再多

1个自住，1个学区，完全没有了投资的空间

除非

你有一套房子，既能自住又能上学

这样，你就多了个投资机会

等于多了100万

那么

这种房子的需求会如何

你们自己想

由于这种房子并不多，而且已经很贵了

这意味着，未来学区老破大可能会翻身

尤其是那种小学学区的老破大

不是说双学区不值钱，双学区很值钱，但是太少又太贵了

初中3年熬一熬也就过去了，小学要住6年，孩子还不能独自远行

意味着很多有投资需求的家庭会退而求其次，去选择小学学区老破大。

因为这种房子目前还很便宜，又能自住又能上学，更能解决投资、改善问题。

买了之后，家里便有1个自由的购房资格，既可投资，又可摇大户型改善+投资，毕竟期房交付的时候，孩子刚好毕业，小学学区房换初中学区房，完美！

就说到这里。