南京楼市常有个“神奇”的现象：同样的区位、类似的配套和相近的买入价，如今二手房价却有着“天壤之别”，小的差距四五千一平，大的能相差上万一平。

这就让不少业主心里犯嘀咕了，凭什么当初大家都在同一起跑线，如今却要感受“世界的参差”？

这其中细节的原因千千万，但根本原因几乎逃不过产品差异与市场环境这两种。

01

河西南“星八客”

品质差异导致近万元价差

2015年组团出道的河西南“星八客”战略联盟名声在外，创造了从“花式抢客”到抱团取暖的楼市佳话。

不过，如今的星八客二手房价格，差距可不是一星半点儿，贵的小区和便宜的小区，价差高达上万元。

比如星八客中的“头牌”正荣润峯与朗诗熙华府，目前的二手房成交价在5.5-5.7万/㎡左右。而刚需性更强的海峡城，一二期成交价仅4.5万/㎡左右，房价相差一万多。即便是面积偏大、定位改善的海峡城三期，成交价也只为4.8万/㎡，仍然存在八九千的差距。

海峡城二期云璟湾

按理说，随着河西鱼背开发的推进，海峡城的地理位置并不算差，为何还会出现这种差距？

首先就是年份。海峡城是河西南的“拓荒盘”，最早一批房源2012年便开始销售，而其他星八客成员，基本多在2015年之后亮相，这就造成了一定的产品年代差。

其次品质与设计。品质方面，朗诗熙华府坐拥科技系统，在星八客中“独一份”，正荣润峯则搭载了铝板外立面，也是星八客中“独一份”。此外因当时政策原因，正荣润峯赠送面积多、得房率较高，这就天生拉开了与其他二手盘的差距。

正荣润峯的铝板外立面

最后便是供应量的问题了。目前海峡城三个区，在贝壳上的总挂牌量接近400套，竞争压力巨大，而其他星八客小区，供应量多在100多套，相对来说价格抗性更强。

02

城北小市

买入差一千，如今差八千

城北小市的两家次新盘葛洲坝招商紫郡蘭园与电建中储泛悦城市广场，同样是品质带来价格差距。

两盘直线距离不到1公里，外部环境半斤八两——周边老小区众多。首开时间都在2017年，开盘价分别为36900元/㎡和35900元/㎡，入手价仅相差1000元/㎡，但如今二手房价格却是两个档次。

中介表示，紫郡蘭园目前的成交价大约在4.8万/㎡左右，今年2月还成交了一套单价超过5万/㎡的房源。

紫郡蘭园北区

而泛悦城市广场的价格却只在4-4.2万/㎡左右，贝壳显示，项目今年成交的两套房源单价甚至低于3.8万/㎡。也就是说，相同面积段的125㎡，买了后者的业主，比前者少赚近100万。

首先是产品类型。紫郡蘭园为13-17层小高层+全干挂石材外立面，这在那个年代算是较为高端的配置了；而泛悦城市广场除了一二层用了石材，其余是较为普通的真石漆，层高为29-32层，密度远高于前者。

紫郡蘭园北区

其次是内部设计。紫郡蘭园户型为一梯一户，电梯厅独立空间，不存在连廊，相对更加私密，这在很多买房人眼中都是加分项；反观泛悦城市广场为两梯四户，不仅有连廊，有些入户动线还必须通过连廊才行，居住体验相对较差。

泛悦城市广场

再然后就是很多细节方面了。比如入户大堂，左边的紫郡蘭园两层挑高就比右边的泛悦城市广场更精致、更气派；此外在管理方面，紫郡蘭园上电梯需要刷卡，而泛悦城市广场则不需要。

再比如内部的绿化景观，紫郡蘭园北区共11栋楼，景观面积更大、植被更茂密。而泛悦城市广场住宅一共就5栋楼，绿化面积较小，植被也比较稀疏。

紫郡蘭园北区绿化

此外，紫郡蘭园的居住区更纯粹，而泛悦城市广场中部分住宅外侧还有公寓，在一定程度上影响了采光。

03

江北核心区

一条浦口大道形成的价格“鸿沟”

若产品不存在明显差距，地段与市场，也会造成同一大板块内的价格差异。就比如江北核心区，以浦口大道为界的隧道口以北和青奥，次新房价格存在大约5000元/㎡以上的差距。

以江与城、扬子江金茂悦、绿地海悦为代表的江核隧道口以北，目前二手房真实成交价在3.5-4万/㎡，相比两年前已然跌了一万多。

然而一街之隔，以保利西江月、中海左岸澜庭、风华国际为代表的江核青奥板块，实际成交价仅在3万/㎡左右，落后隧道口以北5000-10000元/㎡。“有些小区现在挂牌2.9万/㎡，都基本没人问的。”当地中介告诉笔者。

按理说，隧道口以北的扬子江金茂悦、绿地海悦等小区，和青奥板块的中海左岸澜庭、风华国际等小区都才刚交付不久，产品与设计也都在线，为何价格差距这么大？主要有三点原因。

一是地段差异。青奥板块相对隧道口板块，生活配套相对不成熟，包括商业、学校等。“虽然砂之船开业了，但那里主要以折扣服饰为主，跟隧道口今年底要开业的山姆比，还是差点儿意思。”

二是供应量和年份。当年号称“新房抽水机”的中海左岸澜庭，如今在二手市场依然是海量的存在；此外，两家盘都不满两年，交易多出来的5个点增值税，买房时绝不是比小钱。

三可能是最重要的，来自新房的冲击。

目前青奥板块在售楼盘包括中海观江樾、保利阅云台、颐和铂岸江璟、越江时代四家，且打完折后新房的实际售价，正常楼层为3.3-3.4万/㎡，差楼层仅3万/㎡出头（不含装修包），这就无形中给二手房价格设置了一个上限。

同样甚至更低的价格，入手更新配置的新房还是买二手，对于很多不着急买房的客户来说，自然会偏向于前者。

结语：这些品质、地段形成的二手房价格差距的现实案例，未来还会上演。“重灾区”就是现在新盘聚集的区域，比如大校场、河西南、江核。“货比三家”放在楼市同样适用。