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刚刚七点，起来喝水的时候，朋友给我发来一篇文章，叫《西安的房子跌了25%》，阅读量极高，问我是不是真的，一般看到这种标题我还是很警惕的，毕竟曾有西安房价涨幅全球第一的新闻在；

下行的观点我还是同意的，但单纯以一套房子的表现去得出西安的房子跌了25%，怕是要误导很多人，长期以来的市场，给大家形成了房子只能涨不能跌的畸形惯性，这本身就是有问题的。

房价下跌

商品房本就是商品，新房由于政策和开发商托底，涨跌表现的并不明显，但二手房不一样，价格非常看市场预期，二手就是二手，西安的二手房这么多年了，就没见热过；

看看西安二手房的成交价和面积，200万以内的，130平以内的还好，虚高标价的大面积几时有好卖过？

更大总价，更大面积意味着有能力接盘的人越来越少，对于有能力的人，也有更多选择，选择二手房意愿远没有普通人强烈，自然不好卖，别说大唐西市，曲江一期大量二手房都是这样。

以点带面

个例不能代表大市场，这句话放在任何行业里都应验，猪肉除外最近确实涨的厉害，很多人都开始吃鸡肉了。

西安严格意义不算一个二手房市场，每年大量土地在批，新房在建，并且价格更低，二手房的成交量本就很低，若非17年新房房源量不足，购买力过剩，在房价要涨的倒逼下，很多人是不会考虑二手房的；

二手的就是二手的，现在市场里，二手房相对保值的还是学区，学位，二手房成熟的市场还是经开一期，曲江一期，城南，高新等鲜有新房上市的区域，老城区包括城南的二手房，价格是在下跌的；

房子核心还是用来住的，如果房龄太老，户型太差，环境太差，没有好学区，仅凭借着主城的地段，想要卖出新房价，本就是有问题的，房价的上涨，让很多老房子觉得焕发了第二春，但那时在新房抢房的背景下，外溢出来的，就如同吃了伟哥的效果一样；现在外溢没了，自然就凉了；

供需决定市场，成本决定价格的规律在二手房也是同理，在恒定不变的购买力下，新房上市多，二手房成交低，二手房可交易房源多，压价严重，是再正常不过的规律；

所以西安的一部分房子跌了25%，肯定是有的，但并非大众要买的，同理还有西安的新房价格跌了20%，比如高陵，泾阳，但并非大众关心的区域，用个例去判断市场，是有问题的。

市场凉否

还有不少人问到，最近市场是不是凉凉？在此一并回答，确实如同这雾霾天，但凡每年的11月，买房看房的人就少了起来，但也正常，西安两极分化的市场不是一天两天了；

这点从贝壳合作的项目越来越多就能看出来，西安房价在16年至今上涨的两年里，冲昏了很多人的头；

首当其冲的就是开发商，可能在普通人眼里都觉得开发商肯定是很聪明的，有内部消息，有团队分析的，但现在的市场下，哪家不是高周转和高负债呢？

这样的模式造成最大的问题就是交房质量变差，同时压控成本，能刷白墙绝不贴砖，层高能做5米绝不做5米4，能种小树绝不种大树，石材，涂料，大堂，窗户都是简配的地方；如果说大家观望是主因，那么简配的现状无疑增加了大家的观望时间。

并且同行间的竞争也很大了，看中西安上涨红利后，基本所有的一线开发商全部进去西安薅羊毛，同质化的小区，同质化的户型，同质化的价格，流水账一样的卖点，对于买的人没有冲击力；

这就如同现在的手机市场一样，真正热销的都是爆款，比如苹果的11，华为的P30，荣耀10等等，要么价格极低，要么牌子极硬，要么进入市场早，真正去拼配置，大家都是2K的屏幕，八核的处理器，256的内存，自带四个摄像头，元部件都是一个厂出的，各个品牌设计贴牌后二次销售；

房子也是同理，同样设计院出的户型，同样景观公司的园林，同样的施工监理单位，各个开发商按需采购，加上自己的牌子而已；

你规划高层+洋房，我也盖，你做三面朝南，我也做，你是全国10强，我也是，这是一个盖房子，卖房子流水线的时代，但对买房的人，谁都不想有进谁家都是我家的效果。

（西安部分热盘登记人数）

那么比拼到最后还是价格和地段，既然大家做产品都不讲究了，那么便宜就是硬道理，死不降价的就上贝壳渠道；体现在登记人数上，华润曲江九里，万科翡翠国际，大华锦绣前城，康桥悦榕园，天地源大都会，万熙天地，华润未来城市，紫薇东进，高科麓湾，城市锦上……

仔细分析这些盘，要么位置极好，要么价格极低，市场追捧也正常，主城区的热度依然不低。

新区透支

反观新区，17年炒热后，却有些膨胀了，纵然有更好的城市规划，更高的顶层设计，面貌也和西安不一样，但这些都是要用时间兑现的，而不是一味的将价格往上拔，公示但不限价；

任何新区的发展说到底还是人口的导流，本着房子是用来住的目的，最需要解决的还是吃喝出门，工作机会的实际需求；

高楼大厦和普通人生活没有太大关系，现在的西咸有一个现象很明显，那就是到处都在建房子，但人不够用了，新区建设的饼铺的太大了；

从城市开发的角度，这是必然，通过主城区控地，政策吸引开发商，一起搞建设，这无可厚非，但在有限的消费力之下，就会让人有选择困难症；

乍一看，每个新区都贼有前景，细一看连人都没有，房价还高的不行，回头看主城区还有房，还是买在西安保险，毕竟自己都觉得偏的地方，转手卖也是有难度；

我们从不看衰新区，因为这是城市未来的希望，就如同当年的高新，经开一样，但在买之前评估好自己的需求；

如何新区都是熬出来的，城市等得起，你却等不起，最烦的就是什么十年后发展如何？问题是十年后我对这套房的预期和现在能一样吗，透支未来换来的现在，本就是空虚的；

再说你能等得起，房子也等不起，按照现在产权70年，质量50年，居住期30年，小区十年黄金期来看，还没等到新区发展起来，你的房子先老了，到时候配套的溢价和房子的折旧打平，等待的意义又何在呢？

西安确实是一个上行的市场，基准价不高，这两年话题点也很多，大家也有点闲钱考虑买房，如同一只茁壮成长的羊一样，未来是个产毛的好苗子；

但市场给西安的预期却是，这已经是一只长满毛的肥羊，只要来薅羊毛，一定满载而归；这种错觉开发商有，业主也有，预期太高反而失望；在大肆搜罗后，现在开始透支了，但羊的底子还在，现在要通过限购限价养一养；

西安现在就像小时候课文里的“伤仲永”一样，本来是一个神童因后天父亲不让他学习和被父亲当作造钱工具而沦落到一个普通人的故事，西安的底子是有了，天资也是有了，但不能透支过度。

从这点上讲，凉凉不是什么坏事，能给开发商，业主反思，选择的时间，盲目之下做出的选择总是后悔的，就如同盲目之下抢到的房子总是让人纠结的一样。

刚需早买

最后再来重提一下刚需早点买的观点，说了五年了，对于住的人而言，要懂得抓小利，少看分析；

西安的大势是房价仍在缓慢上涨，主城区可供房源越来越少，尤其是低价房源，现在因为限价，因为市场较冷，还能给刚需喘息选择的时间；一旦市场上行，限购解除购买力释放，最先被误伤的就是刚需；

能力范围内买最大面积，能选主城不去新区，多参与摇号先上车是最实在的，越是资金有限，越是抗风险能力差的，越要抓住眼前利益；大规划，大建设，大发展那是城市的事情，普通人有个窝足矣；

而房哥所说的刚需概念，指的不是房子而是生活，即目前你住的，或者要买的房子，可以满足你未来5-10年的工作，上学，吃喝需求，并非只是首套房就是刚需。

而对于奔着投资目的，想要买房挣钱的，看着市场下行，也不必恼火，把自己的预期降一降，重新评估下房龄，户型，装修，位置，如果让自己买愿不愿意接受现在的价格？

毕竟自己住着都难受还想占别人便宜的，从来都是做梦，毕竟钱在谁手里，谁才有市场的最终定价权，尊重买家，合理定价，切勿跟风，想要合理卖房，务必和贪心做做斗争！

房哥有话

这几年时间里，每次看到这种以点带面，以偏盖全的消息，内心总是愤愤不平的，如果从传播的角度，确实很有话题性，阅读量也一定高，但有什么意义呢，挑逗公众情绪，换来一点狗屁知名度？不过是自己哄自己而已。

现在的时代要把自己当回事，但不要真把自己当回事，中国人茶余饭后最喜欢讨论的就是房价，所以说涨说跌都有人捧有人杀，无非是切中一部分利益团队的需求而已；

与其争议这些无聊的道理，不妨多陪陪老婆儿子，毕竟听过很多道理的人，依然过不好一生的是大多数，房子是生活的载体，不是生活的全部。

大家怎么看，不妨留言聊聊，熬夜不易，我去眯会儿！