简介

光大花园位于广州市工业大道北榕景路，是广州市区少有的低密度、高绿化的超大规模住宅小区。

光大花园共六期：

一期包含有A区康榕苑、亲榕苑、华榕苑，B区翠榕苑，C区榕上居组团。

二期D区榕景四季。

三期E区榕岸。

四期F区和榕风景，K区水岸榕城。

五期J区锦榕湾。

六期H区橡园国际。

虽然分了6期开发，但光大花园的的整体性并没被破坏。

一期：光大组团里面楼龄最旧和占地最大的，（其中康榕苑是步梯；翠榕园和康榕苑是离地铁比较近的；榕上居楼下有垃圾压缩站）。

二期：相对中规中矩，都是电梯小高层，所在位置相对安静。

三期：这是距离地铁最远的一个团，但它大都为江户型，拥有广阔的江景视野，而且离它不远处就是网红打卡圣地——太古仓酒吧一条街，这也是很多年轻人和潮人的聚集地。

四～六期：这三期是“楼龄新，近地铁，近学校，近超市”。其中和榕风景和中海橡园国际面着工业大道北，存在一定的噪音影响；水岸榕城楼下就是宝玉直实验小学；中海橡园国际是属于地铁上盖物业，楼下就是乐峰广场和地铁。

交通

双地铁上盖，沙园站是广佛线和8号线的换乘站，尤其是锦榕湾各个楼栋步行到地铁口都不远。8号线20分钟左右，可以直达广州塔、琶洲；广佛线10分钟左右，连接海珠创新湾板块。相对来说，日常通勤还是比较方便。

三期榕岸，有个别临江栋数，步行过去超过15分钟，后者这种体验，已经不算地铁盘。

配套

地铁A口上盖有乐峰广场；江边有太古仓、中船汇，太古仓吃喝玩乐，私人游艇，逼格满满，中船汇建设成了类似红专厂的网红打卡点。

在传统商业综合体和网红商业业态相结合情况下，给整体板块的生活氛围和品质带来一定的提升。

教育

幼儿园：省一级同福中幼儿园（两个园区，分别位于一期内和中海锦榕湾旁）

小学：宝玉直实验小学（原省一级宝玉直小学光大分校，后独立办学）

私立学校：北大附中为明广州实验学校，初中收费30000元/学期，住宿1800元/学期。

初中派位：海珠区第三组，对应第41中（校本部）、江南外国语学校、第五中学、第41中（东校区）、第98中、第33中。

物业管理

中海的物业有口皆碑，管理较好，门卫都会对来访者进行询问登记，门岗的保安要和业主通话确认才能放行。

户型分析

一期小区最大，有57栋楼，户数最多，共3054户，车位806个，相对也更复杂。

一期的户型主要以70/78的北向两房，76的南向两房，86/90的南向三房，榕上居是104/111/121的高层三房。

户型一：

榕上居104平三房

户型二：

榕上居111平三房

户型三：

榕上居121平三房

二期是榕景四季，共28栋楼，04-09年建成，共1705户，车位不足，只有874个。

主要户型为70的北向两房，101的三房一卫，115/117的三房两卫，126的三＋一房，139/144的四房。

二期虽然有1705户，但是放盘数量很少，比较靠近江边，北面有一个公交站场，车流量其实不大，南面是北大为明学校。

户型最好的是D5-D13栋部分117的南向三房两卫，带大阳台，另外一种126的三加一房户型一般，单价略低。

户型四：

117平南向三房

户型五：

126平3＋1房

三期叫榕岸，也是最靠近江边的一期，高层西南向或西北向望江，榕岸的单价仅次于五期锦榕湾。

虽然榕岸的楼龄是06年，但是户型都非常漂亮，阳台也很大，共1591户，车位738个，依然是车位紧张。

这里提一下，虽然光大很多都车位不足，但是不算太紧张，为什么呢，附近有好几个大型停车场，而且革新路、榕景路、沙渡路两边都可以临时停车，不像去其他地方，不是没地方停，就是动不动要罚款。

三期户型偏改善，主要为两梯五户，总高33层，78/80/84/93的两房，93的两房南北对流双阳台，可以改成正规三房了，其余是115/122/123/135的大三房，还有148/168/184的超豪宅四房（带入户花园）。

亮点是很多大三房都能做到大阳台南北对流。

户型六：

115平大三房

户型7：

122平大三房

户型8：

135平大三房

户型9：

148平超豪宅四房

户型10：

168平超豪宅四房

户型11：

184平超豪宅四房

四期分为和榕风景以及水岸榕城。

和榕风景是06年建成，共9栋，总高15-18层，共563户，主要是以两房和三房为主，71的两房，99的三房一卫和106的三房两卫。

户型12：

106平三房双卫

两房的价格比一二期的要贵，三房的价格在整个光大算低的。

水岸榕城是09年，外观和五期锦榕湾类似，看上去保养不错，户型也很好。

水岸榕城受70/90的影响，户型被开发商分割成了一房两房和三房。

既是缺点也是优点，缺点就是可能租客较多，优点就是学位壳，需要学位房的完全可以考虑它的40的一房一厅，最低260万可以买到，买了还能出租。

水岸榕城比较热卖的是它的102的三房两卫，不过价格偏高，单价接近8万，四房户型145平超豪宅。

户型13：

102平三房两卫

五期是锦榕湾，也是整个光大最贵的改善组团，目前放盘价在8-9万。

中海锦榕湾由8栋32~33层电梯高层住宅组成，共1479户，每户都带入户花园，绝大部分都是双卫生间，改善定位。

3房：J1栋01户型，西南向131㎡，大三房带主套。做到3开间望江的同时，拥有全小区最大的楼间距，视野无遮挡，采光通风好。无论是榕景路、水榕路、鹤洞大桥的行车噪音都传不到01户型。

户型14：

131平三房

至于整个锦榕湾的105-107平三房两卫，是成交最活跃的。

户型15：

106方三房两卫

六期是乐峰广场上盖的橡园国际，乐峰广场的屋顶就是橡园国际的小区。

橡园的楼龄最新，共4栋，716户，总高30层，需要坐直升电梯才能到小区花园。

有三梯8户，和三梯6户两种，三梯8户里有部分一房两房，比较好卖的是它的98的三房两卫，除一房两房外，三房单价超7万。

户型16：

98方三房两卫

怎么选呢？

一期的单价最低，小高层的单价在5.5-6万，高层在6.5-7万之间，预算500-600万的，可以看一下小高层的两房或三房，如果预算超过700了，建议再对比一下其他几个组团。

榕上居虽然是电梯高层，但比较尴尬的是它的总价和户型，如果是700的话，还不如选水岸榕城或橡园的99/102的三房两卫，楼龄更新。

榕岸买入其实很简单，只要高层能望江，南北对流大阳台，闭眼买入。

五期中海锦榕湾只有1个卫生间的100㎡三房千万别买，算是产品错配，即使朝向或者楼层再好，也一定要买2个卫生间，这是改善小区的必要条件。

J6/7/8部分南向户型，高层望鹤洞大桥会被车流的低频噪音吵到；低层望幼儿园、小学，又会被广播声、人声的高频噪音干扰。

小区缺点

初中无直升且派位一般：学生参与海珠区第三组派位（41中本部、南武中学、江南外国语学校、五中、41中东校区、98中、33中），7所中学里，包含了龙头五中和南武中学但数量有限，也有冷门的98中、33中。

以上。