2017年以来，在“房住不炒”“租购同权”等政策导向下，住房租赁行业逐渐成为市场热点，包括房企、资本、长租公寓运营公司等在内的众多机构，都盯上了住房租赁市场这块蛋糕，纷纷跑马圈地、加码投资。

尽管有政策支持，但对长租公寓行业来说，包括增值税、房产税等在内的税费支出仍是摆在行业面前的现实压力，如何实现盈利仍然是大家不得不面对的行业性难题。

近日，财政部官网发布《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（以下简称《公告》），对公共租赁住房（以下简称公租房）的经营管理单位免征土地使用税、印花税、房产税、增值税等；有效期2年。

免税期延长2年

记者注意到，上述《公告》由财政部与税务总局于4月15日联合发布。《公告》显示，为继续支持公租房建设和运营，对公租房经营管理单位等实行有关税收优惠政策。税收优惠政策涉及土地使用税、印花税、契税、所得税、房产税等税种。

具体来看，《公告》明确，对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。

对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。

对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。公租房经营管理单位应单独核算公租房租金收入，未单独核算的，不得享受免征增值税、房产税优惠政策。

《公告》明确，上述税收优惠政策有效期2年，自2019年1月1日至2020年12月31日。

谁将是受益者

税收优惠对住房租赁行业来说无疑意味着政策红利，但在微领地研究院院长胡峰看来，作为住房租赁行业的绝对主力，长租公寓运营机构却无法享受到上述政策红利。

“公租房的相关税费一直都是免征或有优惠的，因为政策都有有效期，这次的政策只是之前优惠政策的延续。”胡峰告诉《每日经济新闻》记者：“但长租公寓运营机构目前还享受不到上述优惠政策，因为它们的房源不属于公租房范畴。”

记者注意到，上述《公告》对享受税收优惠的公租房进行了明确界定，“主要范围为纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设（筹集），并按照《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房。”

显然，以在市场上“采购”商品住房，进而再改造出租为主要模式的长租公寓运营机构，其房源并不属于上述公租房范畴。

那么，哪类企业将享受到上述税收优惠的政策红利呢？根据运营主体的不同，目前长租公寓主要由房企系、酒店系、长租公寓运营机构系等。而此次税收优惠政策红利，主要的受益方是房企系。

据《每日经济新闻》记者统计，至2018年底上海共出让58宗租赁住房用地，且全部以底价成交。其中上海本地国企摘得53宗，央企摘得4宗；将至少建设5万套租赁住房。显然，上海本地国企将是本次税收优惠政策的最大受益方。

那么税收优惠力度又有多大呢？

记者梳理发现，上述税收优惠主要涉及的城镇土地使用税、房产税、增值税中，城镇土地使用税年应纳税的标准为0.6元至30元每平方米土地；房产税税率为按房产余值计征的年税率为1.2%，按房产租金计征的年税率为12%；一般纳税人出租不动产的增值税税率为11%。

显然，对受益方而言，上述税收优惠幅度“相当给力”。

而同样以上海为例，底价摘得租赁住房用地的上海本地国企将是上述政策红利的最大受益方，其盈利压力不仅远远小于传统长租公寓运营机构，还明显低于土拍时须自持配建租赁住房的房企。

“税收减免的政策利好，有利于降低公租房房源的筹集、运营等成本，增加企业的盈利机会，有利于吸引更多市场化机构或资本参与到公租房建设、运营过程中来，并最终促进租赁住房市场的持续健康发展。”易ju研究院智库中心研究总监告诉《每日经济新闻》记者。

中国就经济网

东方名都

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效果图东方名都基本信息单价待定产权年限70区域商圈火炬开发区户型四居室(284.00㎡)四居室(245.00㎡)三居室(130.94㎡)收房时间2018年5月31日交房开盘时间2016年9月9开盘

动态：东方名都在售建面约230-280㎡别墅单位，均价30000元/㎡左右。目前在售10、11栋建面约118-188㎡三四房单位，格局方正，均价18000-20000元/㎡。详情请以售楼部为准。

项目简介：东方名都项目位于中山六路和长江路交汇处，交通四通八达，往东可到达东区兴中道、利和商圈；长江路往北可到达大信商圈，长江路往南可通博爱路路网，到达中山博览中心、远洋商圈。生活配套齐全，天奕国际购物，领秀城商业广场就在项目旁边，电影院、儿童体验，国际美食商业街、平时购物娱乐方便；项目1公里范围内，名校环绕。同时项目还毗邻中山的城市“绿肺”紫马岭公园。东方名都是经历了8年的沉淀打造出来的第二个项目，开发商始终遵循“持续创新”的企业发展理念，专注“都市香格里拉主义”和谐生活，创造“可私人定制住宅”，斩获12项专业大奖，包括“中国房地产创新户型成功开发典范”、“中国住宅100强”、“中国金筑人居地标”等殊荣。东方名都项目由12栋洋房及部分联排别墅和临街商铺组成的住宅小区，整个项目打造人车分流，整体园林采取东南亚风格设计，设置了20多个互动性景观。优美的无边泳池，儿童娱乐空间，羽毛球场，高档树苗，健康跑道，泛会所等，一切从业主角度出发，打造一个舒适的居住环境。

交通图

泰丰凤凰源

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效果图泰丰凤凰源基本信息单价待定产权年限70区域商圈民众镇户型三居室(93.00㎡)四居室(93.00㎡)二居室(78.00㎡)收房时间交楼待定开盘时间预计2019年4月首期开盘

动态：泰丰凤凰源价格待定。项目规划建设1649户。主力户型为78平-115平2居-4居。泰丰凤凰源项目为高层。毛坯交付。

项目简介：泰丰凤凰源项目，泰丰集团中山首发力作。项目坐落中山市民众镇众安大道1号，项目占地68377.4㎡，建筑面积224585.86㎡，分两期开发。项目由13幢高层住宅及1幢配套用房组成，总户数1649户。78-115㎡灵动百变户型，人车分流社区，优质社区生活品质。

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雪松君华·天汇

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效果图雪松君华·天汇基本信息单价待定产权年限70区域商圈南朗镇户型四居室(66.00㎡)二居室(51.00㎡)二居室(37.00㎡)收房时间开盘时间

动态：雪松君华·天汇价格待定。雪松君华·天汇项目为高层。雪松君华·天汇位于：翠亨新区翠亨大道（孙中山故居旁）。主力户型为29平-66平1居-4居。容积率2。

项目简介：雪松君华·天汇项目占地面积约233亩，位于中山市翠亨新区，是南沙、前海、横琴三大自贸区的交叉点，粤港澳湾区门户，扼守深中通道、港珠澳大桥主动脉，2公里内覆盖高速、轻轨、港口全时空交通，区域价值无可比拟。由世界500强雪松集团铸造时代钜作，打造粤港澳大湾区的精端奢宅，开辟与时俱进的现代奢居生态社区。项目所在位置为翠亨的居住核心，毗邻翠亨大道、直达深中通道、港珠澳大桥；S111省道直接通往珠海；邻近广珠、深珠城轨枢纽站——翠亨站（规划中）；周边自然资源优越，三面环山，临近五桂山山脉、伶仃洋海岸线。便捷通达孙中山故居、中山影视城、壹加壹商圈、南朗市场等商圈；周边有纪念中学、翠亨中学、翠亨小学等，医疗配套：南朗医院、翠亨医院等。

交通图