建发央著

2016年长沙地王，楼面价9970元/㎡

2018年中旬开盘，毛坯售价1.7万-1.9万/㎡

卖了4年至今仍有少量新房在售

2019年年底项目首批交付

随着大批量交付，项目2021年爆发严重群诉

如今二手房已上市2年

最近终于迎来第一套成交

终于成交第一套二手房

本次所指的第一套成交仅为正规成交，不包括法拍、公证等非正常或非政府允许的成交类型。因为建发央著房产证还没满4年，所以本次成交为置换交易。（长沙限售政策为房产证满4年后方可正式交易）

成交价格262.8万，面积140.3㎡，折合单价18732元/㎡，楼层为16楼且楼栋位于小区中间。

（1）这套房子业主2018年买入价格244万，契税加维修基金约10万，首付30%约74万，贷款170万。

（2）按照贷款170万，银行贷款利息上浮15%目前约5.8%（前两年更高），月供约9900元，其中利息部分8000元，4年的利息总额约38万，4年总共还的本金约10万。

（3）投入总成本：74万首付+10万契税+38万利息=122万！

（4）卖房所得：262.8万-170万贷款+10万已还本金=102.8万！

（5）资金时间价值：首付的74万加10万的契税，4年时间如果按照5%的年化收益率约得利息=84x（1+5%）4次方-84万=18万！

（6）卖房时候置换交易需担保公司偿还贷款170万，过桥费约2万。

4年时间，这套房子总共亏损：

静态亏损：（122万-102.8万）+2万过桥费=21万！

动态亏损（考虑资金时间价值）：（122万-102.8万）+18万+2万过桥费=40万！

总计亏损40万，平均每年亏10万！

（贷款170万，5.8%利率，两种还款方式月供计算）

建发央著掌握梅溪湖西岸定价权

建发央著此次成交意义非凡，一方面对建发央著本小区未来二手房具有指导意义，另一方面对梅溪湖西岸其他楼盘具有指导意义。

（1）对于建发央著：

建发央著的主力户型就是这种140㎡的复式户型，因为当时拿地是地王，售价会比较高，要想有卖点，建发就想出了通过做复式赠送挑空区域面积来提高实际使用面积的方法。

这个140㎡的复式户型通过搭板以后，可以做出5房3卫，实际使用面积可达155㎡，相当于市面上平层180㎡户型的实得面积。

（140户型改造后）

建发央著的户型种类特别多，成交的这套140的复式算是同类中最好的一种户型，楼层是16楼且楼栋也不靠雪松路，应该说具备几乎最好的条件。所以未来其他140户型再出售的时候，二手房接盘者就会拿这套做对比，尽量不会超过这个价格，同时卖家也会以成交的这套为参考，肯定也知道挂高了没人接盘，毕竟现在市场下行严重，二手房挂牌量与日俱增而成交量少的可怜，二手市场完全是买房市场。

（2）对于梅溪湖西岸的其他楼盘：

房子本身是一堆钢筋水泥值不多少钱，卖的还是位置和配套，同等位置和配套条件下再来比品质。建发央著的配套主要是西雅中小学、梅溪湖西地铁口、梅溪湖西岸CBD等相关配套。相同配套下的楼盘非常多，有晟通牡丹阁、梅溪华府、时代梅溪领峰、南山梅溪一方、中海阅溪府、中铁建湘语梅溪、欣利梅溪左岸、正荣紫阙台、福晟翡翠湾。（因正荣紫阙台和福晟翡翠湾户型过大、小区过小，有点类似于商业大平层，客户不具有重叠性，本次不对比讨论。）

影响二手房的几个因素对比分析：

（1）地铁口优势：绿地麓云国际＞晟通牡丹舸、建发央著、时代梅溪领峰、南山梅溪一方、梅溪华府＞中海阅溪府、中铁建湘语梅溪、欣利梅溪左岸

（2）楼盘品质：建发央著、晟通牡丹舸＞中海阅溪府、梅溪华府、时代梅溪领峰、绿地麓云国际＞南山梅溪一方、中铁建湘语梅溪、欣利梅溪左岸

（3）楼盘体量（小区内活动面积）：建发央著、晟通牡丹舸、中海阅溪府北地块、时代梅溪领峰＞南山梅溪一方、绿地麓云国际、中铁建湘语梅溪、梅溪华府、欣利梅溪左岸、中海阅溪府南地块

（4）视野日照：晟通牡丹舸（部分可看湖）、时代梅溪领峰（部分可看山无遮挡）、中铁建湘语梅溪（大部分南向无遮挡）＞剩余楼盘

多维度对比，建发央著以过硬的品质优势、物业优势、得房率优势、小区体量优势是可以掌握梅溪湖西岸的二手定价权的，除了有独特的一线湖景的晟通牡丹舸不能超越外，其他楼盘大概率不会超过建发央著。批量精装在二手市场的溢价最多只有1000元/㎡。

片区的定价大哥-晟通牡丹舸：

最近成交价2.1万-2.3万（根据湖景情况和装修情况不同），而牡丹舸有132套在售房源，二手成交压力非常大。

片区的另外一个优等生-时代梅溪领峰：

有业主1.6万/㎡亏本抛售，要知道这套房子入手价已经接近1.6万，现在业主已经把窗户封好了、柜子做完了、微改基本都完成了，保守估计亏损20万！小区内其他房子挂牌均价1.75万/㎡，大概率还要降。

欣赏下建发央著小区美景

在长沙，建发央著的园林景观目前没有能超越的，未来十年也不会有楼盘能超越！

单元门头

泳池、健身房

公共区域精装修

架空层

地下车库

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