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中梁联席执行总裁

李和栗即将离职

6月初，业内盛传上海中梁地产集团有限公司（简称“中梁地产”）联席执行总裁李和栗即将去职。

6月21日，21世纪经济报道记者从核心信源处获悉，李和栗已确定辞职，中梁控股（02772.HK）将会在本周内发公告。据了解，李和栗目前仍在中梁履职。

截至发稿时止，李和栗并未就离职一事正面回应21世纪经济报道记者。从启信宝披露的信息可见，该公司法定代表人仍是李和栗。

知情人士透露，李和栗即将被调任中梁控股董事会轮值，主攻战略和研究，“对于很多营销出身的高管来说，这样的工作内容偏‘务虚’，或许李和栗不愿意去轮岗，只能辞职。”该名人士表示。

不同于2019年底，彼时担任中梁控股CEO的黄春雷离开时，朋友圈签名为“迷失在自己的森林”，李和栗只有简短的两个字：“还好”。

据知情人士称，李和栗的接班人，是营销出身的“老中梁”何剑，曾掌管中梁北方大区，近期升为地产集团常务副总裁。

李和栗离职，引发中梁三大区负责人的一次人事地震：北方大区总裁由原地产集团联盟二平台副总裁赵鹏出任；中部区域集团总裁张志坚也于近期离职，由中部大区投融策研执行总裁孙雷接替；原山东区域集团总裁许宏调动至地产集团总裁室，任总裁助理兼山东区域集团名誉总裁，原投发中心助理总裁齐小创接替许宏。

一份中梁内部的管理模型资料显示，杨剑设置了一个董事委员会，负责“高瞻远瞩”。中梁有一套“报钟”机制，依赖一种高效的机制去支撑企业发展。

或许这也是李和栗在中梁内部被称为进入“火箭式”上升通道的原因。今年34岁的李和栗，2015年追随“师傅”黄春雷加盟中梁，担任开发主管兼营销主管。仅仅用了4年，李和栗便火速坐上联席执行总裁之位，业内人称“最年轻的地产总裁”。如今李和栗以及一众高管的离去，也许是中梁进入新探索期的一个信号。

从中梁的战略调整、销售速度、组织战略去看中梁人才的调整，杨剑并没有剑走偏锋。一般而言，房企人员淘汰率8%到10%，中梁可能更高。处于战略调整期的中梁，在新的探索期，需要引入新人才，地产主业面临战略调整，也需要找到合适的人。

况且，中梁还有另一个与之相关的地产平台——华晟，这个平台是全新的一个团队，也需要引入人才。

图/图虫

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杨剑的第二平台华晟：

继续组队做房地产！

2019年11月2日，杨剑搭建了另一个地产平台——华晟。启信宝信息披露，华晟法定代表人为陈建东，随即在2019年12月11日注册了一家100%持股的子公司上海华晟基业实业有限公司，法定代表人为李兴。

值得注意的是，华晟原总裁李兴目前也到被调任中梁控股轮岗。李兴先后任职华夏幸福(5.360,0.09,1.71%)总部投资管理总监、碧桂园产城业务总经理、中梁商业不动产集团总裁，2019年担任华晟集团总裁。

华晟成立之后，马不停蹄地出现在各个三四线城市土拍现场。公开资料显示，2019年12月6日，华晟就在江阴以1.594亿、楼面价2721元/平方米拿下第一幅宅地。2020年，华晟先后在江阴、宜兴、上饶、昆山、安徽亳州等地投资拿地超过35亿元（其中一幅亳州地块与三巽合作投资）；2021年开年以来，华晟继续在宜兴、芜湖投资7.7亿拿地。至今，华晟在长三角、安徽、江西等地拿了20幅左右土地。

知情人士透露，华晟曾经想进入金华，无奈2020年的金华土地市场过于火爆，华晟没有拿到入场券。

这在业内人士看来，依然是“老套路、新玩法”：换了一个团队继续做房地产，而且还是中梁擅长的三四线市场。

一名知情人士透露，目前中梁有一个新业务团队，招聘所谓的储备人才，内部同样不断调整重组。

在前述内部资料里，中梁控股总部组织原型图里，明确了内部有“地产集团、现代服务集团、商业不动产集团、中晟集团、资本发展集团、粤港澳发展集团、长三角发展集团、京津冀集团、价值投资集团”九大业务板块。

图/图虫

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刚刚换防多位区域总，

80后已成中梁高管主力军

今年6月初，中梁已经对组织人事进行过一次大调整。

据悉，这次调整后，这家房企的高管年轻化进一步加强，从总裁到各区域一把手等高管均以80后为主。

据中梁控股回复界面新闻称，调整为高级岗位轮值，推动干部年轻化，大胆启用年轻人。

这次的具体调整为：赵鹏接替何剑变，任中梁北方大区总裁，此前赵为地产集团联盟二平台副总裁；方拥班则接替赵鹏，任地产集团联盟二平台负责人，方是原中梁地产助理总裁兼研发中心负责人；涂颖君接替方拥班，任中梁集团研发中心负责人。

在其他大区层面，孙雷接替张志坚，任中梁中部区域集团总裁，孙原为中部大区投融策研执行总裁，还担任过北方大区豫中区域董事长；齐小创接替许宏，任中梁山东区域集团总裁，齐原为投发中心助理总裁；齐小创的职位又由原西部大区川蓉区域董事长储樊填补；许宏调动至地产集团总裁室，任总裁助理兼山东区域集团名誉总裁。

这几年，中梁一直在精简组织结构，同时不断启用年轻高管。2019年，这家房企对各个区域集团进行重整，将原有12大区域集团及70多个区域公司调整为7个区域集团，以及4个直属区域公司组成的“7+4”区域结构。

目前，中梁地产集团下辖6个大区，分为北方大区、山东大区、江苏大区、浙江大区、中部大区、西部大区，分别由赵鹏、齐小创、陈国栋、魏光洲、孙雷、周建中掌舵，担任区域总裁一职。其中，除浙江大区总裁魏光洲为70后，其他区域总裁均为80后。

作为地产行业最近几年发展较快的企业之一，中梁在2016年迁总部于上海，开启全国化，短时间内实现规模化发展，不仅跻身千亿房企，并在2019年成功上市。此后地产行业大环境生变，调控逐步深入，土地端及融资端精细化管控成为常态，中梁也开始调整发展模式。

除了不断调整内部组织和人事，中梁也在着重调试拿地布局重心和调整财务状况。

在土地市场上，过去一年中梁连同其合营联营公司花了712亿元，买了117宗地，总建筑面积约为1500万平方米，已收购地块（不含停车位）的平均成本约为每平方米4767元。截至2020年期末，中梁连同其合营联营公司的总土储约为6510万平方米。

起家温州，从三四线城市获得发展红利的中梁，一直试图扭转其城市布局，向一二线城市加码。不过，“标准化、高效率、高周转”这一套适合三四线城市的打法，未必适应更高能级市场。这些年，中梁已经逐步进入部分核心二线城市市。

在去年新增的土储中，从购地金额来看，中梁在二线及三线城市占比超过90%，其中二线占比47%；三线占比45%；四线占比仅8%。

谈及今年的投资布局，中梁管理层在2020年业绩会上说，将会以二三线为主，兼顾都市圈范围内的四五城市。

去年，行业出台“三道红线”金融监管政策，中梁作为首批十二家重点房企之一，他们也开始在优化资产负债结构上发力。

根据2020年财报数据，比对“三道红线”融资新规，中梁已经“由红转黄”，目前踩中“一条红线”，其净负债率和现金短债比都不超标，剔除预收款后的资产负债率较2019年同期继续下降约11个百分点，到了80%的水平，离符合监管要求已不远。

相较于此前用三年时间完成从百亿到千亿的跨越，目前中梁已经降低了规模增速。根据当前市场环境，中梁将今年的合约销售目标定为1800亿元。根据克而瑞数据，今年前5月，中梁控股的操盘销售额为545.8亿元。

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债务压力不轻

伴随着销售规模的增长，中梁控股的债务规模也呈现快速攀升局面。

数据表明，2018年至2020年，中梁控股的总负债金额分别为1613.20亿元、2036.48亿元、2406.51亿元，保持持续增长态势。2020年末资产负债率为88.86%，让人感到惊讶的是，远高于行业均值的资产负债率，居然是其近5年的最低水平。

此外，流动负债规模巨大，让中梁控股面临不小的短期偿债压力。据2020年年报，截至2020年末，中梁控股负债总额2406.51亿元，其中绝大部分为流动负债，达2096.36亿，剔除合约负债后仍有887.27亿。

而实际上，中梁控股还存在“明股实债”嫌疑，这使其实际债务负担更重。根据历年财报数据显示，2018年、2019你和2020年，中梁控股少数股东权益占比分别为61.8%、58.2%和63.9%，但少数股东权益占比仅23.56%、38.7%和43.0%，两者之间的差值分别为38.24、19.5和20.9个百分点。

有券商研报曾指出，少数股东损益占比跟少数股东权益占比持续相差20个百分点或者更多时，难逃“明股实债”嫌疑。在“明股实债”模式下，须向投资者提供保本保收益承诺，根据约定定期向投资者支付固定收益，并在满足特定条件后由被投资企业赎回股权或者偿还本息的投资者方式，常见形式包括回购、第三方收购、对赌、定期分红等。这不仅会侵蚀公司利润，也会在偿还期临近时加重偿债压力。