前言：郑州的未来在哪里？

郑州的城市框架越拉越大，三环内已经是寸土寸金，三环外的组团也遍地开花，东有白沙组团、绿博组团、雁鸣湖组团，南有龙湖、航空港区，西有高新区、郑上新区，北边都恨不得要跨过黄河，延伸到平原新区。

省委省政府铁了心要往东发展，市委市政府铆足了劲儿要提携西区，富裕的中产认为北边有龙脉适宜居住，刚需纯屌丝觉得还是选择高新区吧，无它，房价便宜，还有地铁。各有各的需求，各有各的机会。

但是由于发展时间太短，各个组团、新区基本上都还处于起步阶段，基础配套还不成熟，短期内不适宜居住。当然，买房这件事情，要看的不仅是当下，还有未来。那么，到底哪个区域最有未来？

《郑州楼市》将发布系列稿件，为你分析各个区域的发展现状和前景，让你“把这世界看得清清楚楚，明明白白，真真切切”。

第一篇稿件先从“雁鸣湖组团”说起。

先来看雁鸣湖的区位和大环境吧。雁鸣湖位于连霍高速以北，在白沙组团和绿博组团的东北边。

从郑东CBD出发，由平安大道（原来的祭城路）上107，再走连霍高速，从中牟站下高速，全程用时大约40分钟。

雁鸣湖附近本来都是黄河故道，昔日是一片沼泽，后经大面积改造，因地制宜成为中原水乡。虽然环境优美，但雁鸣湖区域之前基本是“养在深闺人未识”。2008年，利海开始介入雁鸣湖开发，2010年，圣安德鲁斯高尔夫球场建成，这个地方才逐渐被郑州人民知晓，但认知基本限于“一个吃螃蟹和钓鱼的地方”。

雁鸣湖区域现状到底如何？都有哪些开发商入驻？前景怎么样？本文将带你全面了解雁鸣湖区域。

雁鸣湖在哪儿？

如图所示，在郑州与开封中间，黄河南岸，从郑东CBD出发，直线距离到达雁鸣湖为32公里，行车距离要在40公里以上。如下图所示：

雁鸣湖镇以雁鸣湖和运粮河为界线，可以分为三个区域，分别为雁鸣湖以西区域，雁鸣湖以东区域和运粮河以东区域▼

雁鸣湖以西区域

雁鸣湖以西区域是最早被开发的，早期以圣安德鲁斯高尔夫球场和度假酒店静泊山庄闻名。本区域项目分布图

1、建业圣安德鲁斯项目

卫星地图上带着星星点点光亮的就是圣安德鲁斯高尔夫球场，占地4200亩，由圣安德鲁斯和建业共同投资。

球场是拥有国际标准的18洞高尔夫球场，且前九洞为灯光球场。球道融合山地、丘陵、林地、湖泊多种风格，球场内森林茂密、水域开阔。

球场里边还有很大一块空地，是建业规划中的2000亩别墅区，但因为土地问题一直处于停滞状态。

2、静泊山庄——永恒的院子

圣安德鲁斯高尔夫球场北边是具有江南风格的主题园林式度假酒店——静泊山庄，占地1100亩。静泊山庄外部环境相当好，湖面宽阔，莲叶田田，远望过去，有点儿曲院风荷的味道，里边是苏州园林风格，小桥流水，绿柳成荫。

静泊山庄内部园林▼

不知道是不是因为规模较大，导致运营出现了困难，目前静泊山庄已经被永恒集团收购。院内靠南边的地块也被永恒开发成了中式别墅，命名为“永恒的院子”。但是静泊山庄之前是工业用地和林业用地，不知道“永恒的院子”用地性质是否会有变化。

“永恒的院子”不是现在流行的中式合院风格，而是传统的中国古代宅院，高门深宅，前后都是院子，四周有院墙围合，院内还有一个独立的书房。据称是由院士程泰宁设计，“遵从中国江南传统村落空间格局，以江南风格特有的粉墙黛瓦与北方建筑的浓墨重彩，完成了原味中式院落与生态住宅最完美的结合。”

“永恒的院子”样板房大门照片▼

以我个人的审美来看，觉得不管是建筑还是景观，样子都过于普通，缺乏中国古典建筑的精细感。产品有双拼和独栋，独栋单价2万2左右，双拼的价格是1万8左右。

这种古典宅院做成双拼，感觉有点怪怪的▼

郑州中式风格的别墅非常少，由于缺乏参照，中式别墅的开发难度本来也是最高的。当时绿城为了开发苏州的中式别墅，在宋卫平的要求下，规划团队走遍中国各大园林，从北方的颐和园、避暑山庄，到江南数十个著名园林，耗时三年，进行了数百轮规划，无数次推翻重来，终于完成了中式合院别墅的绿城苏州桃花源。而这是郑州的开发商无论如何也不可能做到的。

而永恒也没有开发别墅的经验，市场接受度如何，还有待检验。只能说外部环境确实不错，适合度假养老。

3、绿城玫瑰园

绿城的雁鸣湖玫瑰园是雁鸣湖区域唯一一个已经开始交房的楼盘，与利海雁鸣湖壹号隔湖相望，是个容积率极低的纯别墅项目。

项目总占地1116亩，包含48万㎡林地，绿化率近50%。一期43套法式独栋，二期三期都是地中海风格的组院。目前在售的是三期的组院产品，所剩不多。四期还处于规划阶段，套数也不多。

玫瑰园只有一期的部分别墅临着水景，但不是直接临湖，相比雁鸣湖壹号的临湖独栋，地理位置稍微弱一些。

由于绿城的品牌号召力和品质保证，绿城玫瑰园的价格在雁鸣湖区域是最高的。三期别墅面积较小，400㎡左右，总价也都在1000万元以上，因此能在这里买别墅的都是真土豪。一期一个占地10亩的独栋别墅业主，硬生生把原来的景观和游泳池全部推倒，又重新打造。据说，光从外地运回来的银杏树都价值400多万。

相比其他开发商，绿城还是让人放心的。开发商不会跑路，景观和细节都没话说，物业什么的自然也不用担心。

独栋别墅庭院中的烧烤架▼

为三期业主打造的“玫瑰农场”，每个业主都可以领养一块菜地▼

4、天明雁栖湖畔项目

天明雁栖湖畔位于绿城玫瑰园南边，项目总占地面积1031亩，其中建设用地711亩，林地320亩，规划由住宅、别墅、温泉会所等组成。项目原定2013年进入全面开工建设阶段，但到现在也没什么动静。

雁鸣湖以东区域

雁鸣湖以东区域位于雁鸣湖和运粮河的中间，由于紧邻雁鸣湖，占据着最长的湖岸线，雁鸣湖景区和国家农业公园都在本区域内，因此本区域的环境可以说是最好的。

本区域项目分布图

1、利海雁鸣湖壹号

先说利海雁鸣湖壹号。利海地块位于雁鸣湖的东北侧，独占1.7公里湖岸线和1000余亩私家湖，位置绝佳。

雁鸣湖壹号规划图▼

从规划图中可以看出，项目南侧紧邻雁鸣湖水景区，由北及南产品越来越高端。定制别墅区的产品最高端，都是两面环湖的独栋别墅。

雁鸣湖壹号的别墅很早已经开始对外出售，但是土地证件一直有问题，加上利海的资金链断裂，现在项目已经全部停工，售楼部也已经封起来了。据说，利海要把整个项目全部出售。

利海是最早入驻雁鸣湖的开发商，野心很大，除了开发住宅，还要做雁鸣湖的生态配套建设和旅游度假项目，因此也被当地政府最寄予厚望。

从利海之前的规划图中可以看出，除了序号12、13、14所在地块为环湖居住区外，其他的都是旅游休闲度假区域。

利海负责开发区域的规划图▼

在之前的介绍中，利海中国被称为是“这块土地真正的运营主人”，不仅包含了传统开发商所负担的项目建设、规划功能，还替当地政府担起了建设基础设施、招商、规划管理等责任。

说白了还是政府缺钱，开发商不仅要负责盖房子，还要负责整片土地和景区的开发，本该是由政府来做的事情却完全交给了开发商。

利海占地最大，位置也最好，最后出了这样的事情，对于整个雁鸣湖地区的发展都是非常不利的。你想想，几千亩的土地直接烂尾了，也不知道什么时候能恢复工程进度。到底哪个开发商能来接手这个项目，将直接决定雁鸣湖区域以后的走向和命运。

2、正商双湖湾

正商双湖湾就处于利海地块的北边，占地1545亩。一期占地233亩，以小高层和洋房为主，目前在售。一期东边规划有汽车站，对后期的居住会有影响。

正商双湖湾规划图，北边是雁月湖，南边是雁鸣湖▼

虽然名字叫双湖湾，但其实哪个湖都不临，做高端产品可以说是没有任何优势，但据说后期可能还会有别墅产品。正商双湖湾的优势在于证件齐全，也是雁鸣湖地区为数不多的正式在售楼盘了。而且由于主打刚需，商业教育配套也比较齐全。

正商双湖湾的小高层在价格5000块左右，确实便宜。但是，雁鸣湖的高层到底是谁会来买？旅游度假产业能导入的人口极其有限，除了雁鸣湖镇拆迁改造的年轻人，会有在郑州市区上班的年轻人来这里买房吗？

虽然说省委以后会搬到象湖附近，但是导入的人口肯定要被白沙或者大孟镇普罗旺世项目截留，毕竟，雁鸣湖离象湖还有相当远一段距离。

3、橡树文苑

橡树文苑位于雁鸣大道的东边，距离雁鸣湖也比较远，离连霍高速比较近。北边是中牟国家农业公园，西边是香漫湖庄园，南边临着河，目前项目在售。

橡树文苑主打中式院落，项目文案是“中国院落下的适意生活”。据说老总是电视台的一个主持人，是个有点儿文艺情结的开发商。产品包括四合院、七合院和联排别墅，其中四合院是独栋的，七合院里则有七套住宅。独栋是2万一平方，联排是1.1万左右一平方。

四合院实景图如下，外立面用料都是石材，样子比永恒的院子要现代精致▼

橡树文苑的硬伤一是地块太小，总共占地125亩，126户。由于地块太小，四合院和联排别墅都是成排布局，没有曲径通幽的别致感，后期也不可能有大片的绿化景观。

橡树文苑还有一个硬伤也是土地问题，据说项目最早是租用的农用地，可最后变成了别墅和四合院住宅项目，开建时证件不全，现在不知道什么情况。

运粮河以东区域运粮河以东区域是最晚被开发的。此区域目前已经被两个开发商瓜分了，占地都在2000亩左右。

本区域项目分布图

1、长基雁月湾

长基雁月湾临着雁月湖，这个湖是截道运粮河蓄积起来的。项目总占地约2450亩，总投资约50亿元。项目涵盖双拼、联排、叠加、洋房和高层，目前还未正式开售。

长基雁月湾的位置还是相当不错的，南部邻着运粮河和雁月湖，而且将引入水系贯穿整个项目。雁月湖中心有个月牙状的小岛，湖心岛和运粮河的两岸在政府官方的规划中都是要做成宋代风格的商业街，有点儿类似开封建业七盛角的意思。如果能够顺利实施的话，将为这个项目增色不少。

2、金川雁鸣湖项目

金川雁鸣湖项目在长基雁月湾的西北边，占地1700多亩，项目产品涵盖别墅、洋房、小高层等，现在还处于前期规划阶段。

郑州楼市观点雁鸣湖片区楼盘整理

雁鸣湖由于地理位置和环境使然，天然适合休闲度假旅游，住宅也只适合做高端别墅。就算是以后行政中心东移至白沙，它也只能是从郑州市区的远郊变成近郊。自始至终，刚需就跟雁鸣湖没有一毛钱关系。

而占地最大的利海雁鸣湖壹号的烂尾和停工，对整个雁鸣湖区域是一个巨大的灾难，信心树立起来难，但信心倒掉可就是很容易的事，对雁鸣湖区域来说，也是这样，曾经的郑州，对这个区域充满了憧憬和期待，如今，已是一地鸡毛。

而正在寻求接盘人的利海雁鸣湖壹号的未来命运几何？最终谁来接手也许恰恰是决定整个雁鸣湖区域未来的重要一棋（50个亿左右），就像平原新区，如果没有恒大和绿地两家最初的拓荒，谁又可以撑起一个30多公里之外的荒蛮之地呢？

永恒、天明、正商都没做出过什么像样的高端产品，在雁鸣湖能否做出契合区域氛围和形象的产品还是未知数。长基和金川甚至从来没做过知名的项目，产品规划既有别墅，又有洋房和高层，也可看出其在定位上的盲目性。而且它们拿到都是上千亩的大地块，如果前期资金回笼出现问题，区域销售现在又不畅，也不排除跟利海一样烂尾的可能。

据说，绿城也曾想过收购静泊山庄，后来因为种种原因，未能成功。如果永恒的地块能交给绿城来做，有苏州绿城桃花源的珠玉在前，说不定就能在雁鸣湖出现同级别的中式别墅，那将会是怎样的一个爆炸式的作品，而雁鸣湖地区的形象也将会有一个质的飞跃。

苏州绿城桃花源样板区实景图▼

雁鸣湖区域还有一个硬伤是土地问题。雁鸣湖的土地原来多数都是耕地林地，要转成住宅用地，还是容积率较低的别墅用地，存在着一定困难。因此，很多项目先后都被曝出过土地问题，包括利海、建业、静泊山庄、橡树文苑等等。

如果土地性质问题一直不解决，开发商就没法名正言顺往外卖，资金无法顺利回笼，下一步的开发更成问题。这将会是制约雁鸣湖区域未来发展的一个致命伤。

谁能拯救雁鸣湖？目前看，肯定不是利海了，也肯定不会是金川和长基，当然也不会是正商和永恒。

雁鸣湖片区需要的是一个真真正正的扛把子开发商进驻。

（完）

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