9月27日晚，界面楼市私享会《经济下一站：城市群唤醒新动力》如期举办。壹房产创始人叶书利作为嘉宾分享了精彩内容。现就昨晚精彩内容做一个整理，再次分享给大家。

叶书利认为，楼市确实已到转折点上：不管从人口流动还是楼市调控政策来说，今天的中国楼市皆已到了转折点处。

但楼市的下半场，并不意味着楼市投资机会的消失。恰恰相反，从人口流动的角度来说，都市圈的机会才刚刚开始，而作为都市圈下的环一线，正成为最大的投资机会地。

中国的人口红利已停滞吗？

海通证券首席经济学家李迅雷认为，全国范围来说，2010年中国房价背后的人口红利便已到了顶点。这可从人口结构与人口流动两个维度来加以说明。根据李迅雷的数据统计，从人口结构的角度来说，中国15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年，当时比例已达到74.5%的高点，到2013年这一占比已经降至72.8%，预计到2020年这一占比将会降至70%以下。而值得注意的是，这个年龄段的人是房产消费的主要人群。伴随计划生育及老龄化社会的到来，这个人群占比从2010年的高点后开始下降。

另一个角度便是人口流动，主要代表就是农民工进城，从而新增购房需求。

根据国家统计局的相关数据汇总后发现，2010年外出农民工增速达到了峰值，为5.5%，对应增加了800万左右的非农劳动力。但仅仅隔了5年，至2015年外出农民工数量只增加0.4%，接近于零增长。而且，流动人口数量也净减少560多万。

换句话说，2010年不仅是劳动人口年龄的峰值年份，也是人口流动量的一个峰值年份。

因此从房价背后的人口结构及人口流动两个维度上说，2010年已到峰值。

未来人口流动的抽水机为什么是都市圈？

虽然中国人口的总量式红利已结束，但结构性红利仍在继续。

纵观全球各国人口流动规律可以发现，当一个国家的城市化率超过50%时，这个国家的人口流动主要向大城市的都市圈集聚，其他城市的人口流动开始减缓，甚至面临负增长。而2016年中国城市化率为57.35%，标志着中国的人口流动已进入都市圈化时代。实际上，从国际对比角度来说，中国的都市圈化也才刚刚开始。

（图为各国大城市在一个国家中的人口占比情况）

从上表中的各国对比数据可看到，世界级都市圈的人口集中度大多是非常高的，除了纽约都市圈外，其他世界级都市圈的人口占全国人口的比例都超过了10%。而再来看下中国的三大城市圈，北京、上海、广州的比例分别为1.6%、1.8%、1.0%，和其他国外的城市相比非常低。

另外，从大城市的人口集中度对比也可看出，中国大城市的人口占比也比较低：虽然中国目前已经有4-5个人口可能超过2000万人的特大城市，但只有23%的人生活在人口超过100万的大城市中，而在美国和日本这一比例分别达到45%和65%。另外，中国仅有11%的人生活在人口超过500万的超大城市中，明显低于美国的21%和日本的57%。

再换个角度对比下：美国排名前20位的大都市区聚集了37.4％的人口，生产了46.6％的GDP，获得了63％的专利。作为对应数据，中国2010年排名前20位的城市人口占全国人口的9％，GDP占全国的29％，分别比美国低28.4和17.6个百分点。中国目前的城镇化率达57.35%，城市化已进入都市圈化阶段，但仍属于都市圈化的初级阶段，即超级城市的人口占比仍然偏低：

正因为如此，链家董事长左晖近日对此预测说，中国未来近70%的人口，即近10亿人口将逐渐集中到都市圈里去。

因此从人口流动来说，都市圈化的人口集聚才刚上路。

政策角度，中国政府也正在顺应这股都市圈化潮流。在去年的中央经济工作会议上，央府首次在中央层面提出都市圈战略：“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”

相应地，时下的中国三大都市圈分别提出了各自的都市圈化战略：京津冀一体化、上海城市群和粤港澳大湾区。

在接下来都市圈化的人口集聚运动中，中国人口的主要流向地为“三大+三小+强省会”。

“三大”即三大都市圈，即京津冀都市圈、长三角都市圈和粤港澳大湾区；

“三小”即三大次都市圈，包括中原都市圈、武汉都市圈和成渝都市圈。

“强省会”即一些经济实力强，虹吸能力强的强省会，也会成为都市圈时代下的人口抽水机。

正常的话，按照世界城市发展规律，未来的“三大+三小+强省会”将聚集中国近七成的人口，也构成接下来中国楼市的20%价值区域。其中的“三大”更会成为大城市化下的主要人口虹吸地。除此之处的其他地方楼市，从中长期趋势角度来说，基本上已无投资价值。

环一线为什么是时下都市圈的人口主要承接地？

环伺全球都市圈的发展逻辑，大城市化的都市圈人口增长会经历下述三个阶段：

1，中心化阶段；

在这个阶段，人口不断向城市的核心区集聚，城市发展的核心逻辑是“吸血式发展”；相应地，城市核心区的人口不断增长；

2，远郊化阶段，即都市圈化阶段；

当中心化阶段发展到了一定的阶段，城市核心区的发展便出现了大城市病，即城市发展遇到了人口过多、交通拥堵、环境恶化、房价高企等社会问题，此时，超级城市的发展便进入了都市圈化时代。在这个阶段，城市发展的核心逻辑是“去中心化”下的“多中心化”。此时，城市的人口流动会出现两大特点：

首先，在行政及市场的双重调控下，城市核心区的人口增长呈现结构性调控：大量的中低端人口向更远些的区域迁移，而不少的高端人口继续集聚。

核心区的总体人口增长会出现短期性的“稳中趋跌”。这便是时下北京、上海人口流动的特点。

其次，大量人口向远郊区及卫星城转移。目前上海及北京、深圳等城市人口流动正处于这个阶段。

根据东京、首尔、伦敦及纽约等都市圈发展规律，未来远郊区及卫星城的人口量将达到都市圈的近半水平。

3，再中心化阶段；

时下的北上深等三大都市圈皆处于第二个阶段：远郊化阶段。

在这个阶段，为什么环一线会成为都市圈化人口的主要承接地，主要原因有：

A，受困于严重的大城市病，北上深等在严格控制人口；

时下不管是北京、上海还是深圳，人口控制已成政府的头等大事。以北京为例，为了向外赶人，甚至发起了声势浩大的拆墙打洞。上海与深圳也如此。

但值得注意的是，北上深在拼命赶人的背景下，北上深对全国人口的虹吸能力并未减弱，且北上深在严格控制人口，因此大量北上深的人口向周边的环一线疏解则成了必然趋势。

B，北上深房价高企将对不少人口形成强烈的挤出效应；

北上深房价的高企已成为这些城市对外赶人的另一助推力。

C，交通一体化将使人口向超级城市的远郊化外溢成为可能；

在北上深等三大都市圈化战略中，中心城市与周边卫星城的交通一体化成为了核心内容之一。

值得注意的是，人口的远郊化外溢，其最大的交痛点是职住分离下的通勤时间。伴随交通一体化的推进，远郊卫星城与中心城市间通勤时间必然相应改善，因此中心城市内的就业人口的外溢便成了可能。

D，一体化下的产业疏解，也会远郊化的人口外溢创造了更好的条件；

大城市人口外对疏解的难点就是上班问题，伴随都市圈战略的推进，产业的对外疏解，人口自然向周边的环一线转移。

E，都市圈化，北上深的城市架构正在去中心化，这也利于环一线的发展；

以北京为例，原来的北京是以天安门为原点，然后对外环式摊大饼式发展的中心化城市，然而在京津冀一体化下，去中心化成为了北京城市架构重组的核心词，主要动作便是一主三副的构建：即通州副中心、北京新机场及雄安新区等三大副中心。

伴随“三副”的推进，三副周边环一线的城市价值已全面重构。如通州副中心圈层的北三县及武清、宝坻，北京新机场圈层的廊坊、永清、固安及霸州北和雄安新区及周边的环雄等，城市价值正在重组中。

正是在上述力量助推下，北上深等三大超级城市未来数年的人口流动会呈现“北上深控人，环一线增人”的情形。

以环京的廊坊为例：圈内的刘晓博对2010-2016年间全国18个主要城市的人口增长、资金流动、财政收入增长及GDP增长等四项指标情况进行了统计，结果显示，在2010至2016年间，鉴于一体化利好，在全国18个主要城市中，近京的廊坊资金流入量排名第一，人口增长率排名第三，财政收入增长率排名第二，GDP增长率排名第六。

综合资金流入量、人口增长率、财政收入增长率及GDP增长率，廊坊排名第一。

不过有关环一线，我在此也澄清一个概念：环一线是边界的，或者说，大城市的都市圈化是有边界的，不是可以无限制对外摊大饼的。纵观东京都市圈、伦敦都市圈、首尔都市圈等较成熟的都市圈，可以发现，都市圈化的发展边界是离中心城市80-90公里处，很难再往外辐射。

叶书利强调，在新的人口向都市圈结构性流动背景，正如融创董事长孙宏斌所言，未来的楼市就是二八分化：长期来看三四线城市不是一个可持续的市场。不排除中间可能繁荣一两年后，再低迷七八年。相反，一线城市及受益于一线城市的溢出效应，一线城市的周边未来价格有一个比较大的上涨空间。

本期私享会的分享就到这儿啦，如果有什么问题欢迎添加小助手微信（sixiangxiaomishu）加入我们私享会的微信群和大家一起探讨哦，一起期待下次的私享会吧~

私享会分享观点属嘉宾观点，不代表界面楼市观点。