河山资本总裁、主管合伙人曹少山

和讯创投消息以“新常态新机遇新融合”为主题，由《融资中国》杂志主办的融资中国2015资本年会暨颁奖盛典于2015年1月21日在北京隆重召开。和讯网创投频道全程图文直播本次会议。河山资本总裁、主管合伙人曹少山在会议上作演讲，曹少山先生在演讲中表示从2013年开始，大家都觉得重资产的投资模式的回报率是不断地趋势性的压缩下降，那么作为私募地产基金管理人你还是得在地产这个领域里想办法找机会，那就转向向轻资产这种方式，或者这个领域去找机会，是一个很自然的一个趋势

以下为曹少山先生的演讲实录：

曹少山：谢谢主持人，我是河山资本的曹少山，河山资本是2009年成立的一家应该说是以地产基金为主的一个独立的私募基金管理机构，我们应该说可能是国内私募地产领域当中，比较早开始尝试，而一直坚持做股权地产投资的基金。同时，我们另外一个特色，可能是我们也做了一些在地产细分领域当中，轻资产的一些投资的尝试，从经营层面上做的尝试，河山资本发展到现在，随着地产形势的变化，其实从今天开始我们也会有一些新的布局，逐渐增加一些非传统领域的份额，地产领域会转向比较多海外的投资，非地产的在国内有一些新的常识，慢慢的你们会看到的，谢谢大家。

谢谢，二房东的尝试，确实是我们过去几年当中做的一项试验吧，其实作为私募地产基金管理人跟任何的私募基金管理人一样，我们只有一个人物，就是为我们的投资人创造足够高的绝对回报，要创造足够高的绝对回报，一定是要在合适的时间，做对的事，我们从2010年开始做股权性的地产投资，应该说是赶上了过去这十几年地产牛市的一个尾巴，过去这十几年地产商挣钱跟地产商配套融资的私募基金也挣钱，很大的原因，地产开发过程当中，资产价格不断地在上涨，所以只要参与了这个游戏的都挣钱，我们还算是进入比较晚的，我直接就抓住了股权投资的方式，所以应该是尝到了一点甜头，大形势上只是抓住了这个时间段的一个尾巴。

新的标志不是2010年了，从2013年开始，大家都觉得重资产的投资模式的回报率是不断地趋势性的压缩下降，那么作为私募地产基金管理人你还是得在地产这个领域里想办法找机会，那就转向向轻资产这种方式，或者这个领域去找机会，是一个很自然的一个趋势，所谓的二房东模式，实际上就是一种轻资产运营地产的模式，无非就是从核心来说，原来是盖房子，你要花一万块钱成本盖房子，盖房子租金收益率只有3%，4%，甚至更低，我把分母变成租房子的成本，我一下子分母就是几个量级的下降，我租是几百块钱，从这个方式做出我的绝对回报来，至于是1.0版本，2.0版本，还是3.0版本，我觉得是媒体给我们贴上了标签，说明我们每一年都有所改变，某一地方的增值更高一些，我自己并没有想的那么悬乎，不存在1.0版本和3.0版本，无非我们在尝试的过程当中，可能我们在产品设计当中，运营模式上有一些改变，在这里头做了两方面的尝试，一个是对旧的楼宇改造以后变成写字楼，分租，这是一个产品线。第二个产品线是做了设计的社区型的商业，也是用租赁的方式改造，有一个运营团队去管理，从我们投资模式上来讲，除了资产性领域进行投资，我们都是这个管理团队的战略投资人，从这个角度上来讲，我很认同吴总讲的，你做一个行业，最后要有一定的产业链的背景和基础，从河山资本的愿景来讲，我们的标杆绝对不是市场上的地产基金，或者是金融机构，我认为我的标杆可能是像类似复兴这样的机构，是一个集产业投资，至于我是不是用基金的方式去调动别的钱，那是另外的一个延伸的东西，产业链的投资是非常重要的，地产无前是黄金时代，现在是白银时代，叫什么时代都没有关系，但是地产当中确实他的盈利点是在转移的，原来基本上是资产价格上升，你说你的产品做得多好，你仔细想，你的产品议价永远比不上资产价格，未来会发生变化，最后一定是拼的在运营层面的能力。

做一个企业我想因为你不能看，今年我做这个，明年换一个方式还在做，因为我们这样的私募管理机构不像其他的机构，今年银监会开了这个口，我们干这个，我们没有顺着政策监管的形势，我们一定要考虑到五年以后还有没有这个生意，十年以后还有没有这个生意，如果我们现在做的时候，五年以后这个生意减一半，十年以后这个买卖消失了，我们就不要去碰这个生意，我从对我们自己的定位来看，传统的给地产商融资的模式首先不是我们的优势，从大势来讲，五年十年以后，这种融资的行为首先总量会下降非常多，这个可能是我跟张总观点上有差异的地方，我认为现在地产是严重透支未来需求的，所以很多传统的融资业务，现在所谓积累的资源，五年十年以后可能根本就没有价值了，尤其像我们这样的小机构，没有大的资本后台和股东的背景，一定要找五年以后，十年以后，我现在积累的经验和团队的本事，是不是还有，大方向上走地产运营团队，经营团队，轻资产模式，无论是对团队的投入，还是对运营模式的探索和研究，我觉得可能是比较适合我们这样的机构的。

比如说我一个楼租下来每平米两块钱，我通过改造以后，我们历史上改造的楼基本上都实现了租金差价一倍以上，这个价差足够大的话，我前期的投入成本是改造成本，不是建造成本，我把重资产的包袱甩给原来的业主，原来业主投一万块钱一平米，但是我用一千块钱一平米去做，这个账非常容易算，就是把分母改变，通过我们的运营增加你租金的差价和议价，但是话是这么想，做起来非常非常难，取得合适的资源，说服业主来做这样的事情，而且我们签的是十年以上的长租约，这个里头不是三言两语能够讲完的，但是我们比如说在写字楼的这条线上，其实做的这个模型是去年已经开始有一些尝试，在望京，做得还是非常成功的，做出来很快就被，一开始还有点犹豫，结果一个月不大就全部租出去了，所以产品线上的一些设计上的改变，经营团队的能力，我觉得还是在这个领域当中很重要，但是这个东西你要说门槛高，也不高，所以现在也有很多人蠢蠢欲动要干这个事，大家看你有没有竞争力，跟纯粹做地产买一块地增值更好玩，更有挑战性。