近期，楼市有点“怪怪”。

年度大热板块港务区的红盘，之前两次“逢开必摇”，而且是“千人摇”，但是最近一次的推新，令人意外地不摇号开盘。

高新丝路软件城2.5万/㎡左右的新盘，上新即摇号，甚至“千人摇”，隔了一个南三环，丝路科学城的盘则相对沉寂。

细细品来，“怪怪”之中，其实是买房逻辑在起作用！

港务区港务大道东侧的港悦府悦颂，今年11月份入市以来，表现一直比较生猛：

11月11日，首批159套房上线登记，最终1921个参加摇号。首开千人摇，可谓“一炮红”。

12月2日，第二批637套房推出登记，最后1719个核验通过。再度千人摇，不仅是“红”，而且有点“神”了。

12月17日，第三批推出178套房，仅有183个登记数，核验通过153个。不仅没有摇号，而且登记数与之前也悬殊巨大。

当然，在目前楼市状况下，只要房子能在预期的时间内卖掉，摇不摇号无所谓，何况前面已经有2次千人摇了，“已足以说明问题了”。

但是，自己看看产品和价格，或许就能说明另外一些问题了：

前两批次的房价面积在91-162㎡，公示房价在1.4-1.42万/㎡，如果给点优惠的话，在1.3万/㎡多，还是比较实惠的。

最近的一批次，户型面积在132-162㎡，公示房价在1.56万/㎡，与前两批次相比贵了1400-1600元/㎡，当然贵一定有贵的道理，但不摇号已说明问题。

港务区的港务大道东侧，教育、生活等配套不足，居住氛围欠缺，目前对于房企和买房人来说，还属于“拓荒”板块。

该盘前两个批次人气旺，不外乎“2+1”因素：

2个明的因素：按照公示价格，全港务区最低价；加上华润国央企性质，大家觉得性价比不错。1个暗的因素，可能在销售时还有不公开的优惠啥的。

这个知情人可以补充。

第三批公示价格在1.56万/㎡，与在地段条件上要比该盘好，但价格差不多甚至还略低的盘相比，就不但没有优势，反而是劣势了。

或许还有其他原因。

当然，最近10来天港务区的盘推出的新房，市场反应普遍比较萎靡，之前2批房源都摇号的绿城全运村最新组团涵碧苑，本次推出均价1.85万/㎡的约199-225㎡的大户型，也没摇号；均价在1.55-1.59万/㎡的陕建雲玥府和龙翔奥城珑樾云璟府，登记数和核验通过数则双双处于低位。

大家好像突然经历了一波意想不到的“寒潮”。

只不过，在突发寒潮面前，有些表现稍好些，有些则更差罢了。

高新的丝路科学城和丝路软件城，虽然都是高新未来重点发展的板块，甚至是高新未来城市建设的“新样板”，但是两者之间“瑜亮之争”也比较激烈。

一个是城市发展预期有差异；另一个是新盘之间相互竞争，存在一定的“谁不说我板块好”的情况。

近期，丝路软件城的一些新盘的表现，却值得细品：

保利天汇于11月2日首次推出298套房，最终有1397个参与摇号选房，以均价2.5万/㎡左右，成为年度该价格盘仅有的千人摇。

11月30日推出第二批次380套房源，有579人摇号选房。如此价格水平上连开连摇，之前仅有金地中央公园、华润悦府等少数几个盘。

同样在11月2日，西派樘樾首开推出269套房，均价2.55万/㎡，有500个意向买家参与摇号选房。11月30日，再度推出第二批次192套房，有184个核验通过，虽然未能摇号，但也还不错。

这两个盘，都是年度新盘，而且前两个批次房源推出登记的时间也都一致，是巧合吗？相信了，你就得交智商税了！

还有——

同样位于丝路软件城，一路拍马追来的新盘中海天谷时代花园，12月15日推出首批房源242套，均价2.46万/㎡，最终有493个意向买家摇号选房。

但从首开人气看，在均价2.5万/㎡左右，保利天汇、西派樘樾、中海天谷时代花园3个纯新盘，都取得了不错乃至市场惊讶的销售实绩。

诚然，前两个盘首开时，都有一定的优惠助攻，可以说开发商有些不放心，也可以说为了保证首开而红，不管这样，效果已经在那。

同一个板块、产品系和价格线差不太多，彼此竞争之下，首开都红了。这除了是买家对3家房企和产品的“各有所爱”之外，剩下的就是板块价值认同了。

面对丝路软件城3家新盘的“咄咄逼人”之势，丝路科学城的盘似乎也在有意避其锋芒。

曾经在一段时间里，西安楼市出现没房“没有逻辑”的不正常现象，业界惊呼，买家迷糊。

时隔一年左右，“买房逻辑”的回归。这恐怕要归功于开发商的理性、买家的谨慎、市场的洗礼、竞争的好处。

近期，气温突降、阳感“洪峰”突至，对楼市也有难以言说的影响，至少是暂时又被蒙上一层灰色的纱。

但无论啥情况，买房有逻辑就好。

当然，现在的买房逻辑已被赋予新的内容：开发商+产品+价格性价比；地段发展确定性，配套规划全面，建设可期；再加上交付预期可信。